하노이 및 인근 지역의 빌라와 타운하우스 등 저층 주거용 부동산 시장이 매수세 위축과 고금리 여파로 거래량이 급감하며 유동성 한계에 도달했다.
22일 부동산 컨설팅 업체 CBRE의 최근 시장 보고서에 따르면 2026년 2분기 하노이 및 인근 지역의 저층 주택 매매량은 660여 채에 그쳐 지난 분기 대비 30%, 전년 동기 대비 74% 폭락한 것으로 집계됐다.
올해 상반기 전체 신규 분양 물량은 약 2,100채로 전년 동기 대비 17% 감소했다. 2분기에 출시된 신규 공급 물량 1,110여 채는 주로 흥옌성 반장 지역의 대단지 프로젝트에 집중됐으나, 매수 심리가 얼어붙으면서 1차 분양 시장의 소진율은 20% 수준에 머물렀다. 이는 지난해 말 대비 급격히 하락한 수치다.
거래 절벽이 현실화되면서 분양가와 전매 가격 모두 하강 국면에 접어들었다. 2분기 기준 1차 분양 시장의 토지 ㎡당 평균 가격(VAT, 유지보수비, 할인 혜택 제외)은 약 2억 900만 동으로 직전 분기 및 전년 동기 대비 9%가량 하락했다. 2차 전매 시장의 토지 ㎡당 평균 가격 역시 약 1억 9,500만 동을 기록하며 전 분기 대비 3% 하락했다. CBRE는 연초부터 주택담보대출 금리가 높은 수준을 유지함에 따라 매도자들이 매물을 거둬들이거나 수익 기대치를 대폭 낮추는 경향을 보이고 있다고 분석했다.
부동산 조사기관 에비슨 영(Avison Young) 역시 하노이 저층 주택 시장이 명확한 조정기에 진입했다고 평가했다. 현재 공급 물량은 동안, 단프엉, 자럼, 메린 등 외각 지역의 기존 프로젝트 재분양에 집중되어 있으나, 가구당 150억~500억 동에 달하는 과도한 매매 가격이 거래 성사의 결정적인 걸림돌로 작용하고 있다.
부동산 플랫폼 ‘밧동산(Batdongsan)’의 딘 민 뚜안 이사는 이전의 과열 양상과 달리 시장 차별화가 가팔라지고 있다고 진단했다. 플랫폼 데이터 분석 결과 전체 매수 관심도 중 단독주택은 22%, 빌라는 9%에 불과한 것으로 나타났다. 뚜안 이사는 연속적인 가격 상승을 거치면서 빌라 및 타운하우스의 매매가가 대다수 구매자의 자금 조달 능력을 크게 벗어났다며, 연초 이후 대출 금리 상승으로 재무 레버리지 비용 부담이 커지면서 관망세가 더욱 짙어졌다고 설명했다.
응우옌 호아이 안 CBRE 하노이 선임이사는 수도의 장기 도시 계획 방향성과 대출 금리 변동성 등 거시적 불확실성이 지속되는 상황에서 매수자들의 의사 결정 시간이 길어지고 있다고 밝혔다. 특히 한때 부동산 대출 금리가 연 15~16% 수준까지 치솟으면서 시장 유동성에 직격탄을 가했다고 덧붙였다. 안 이사는 저층 주택을 포함한 부동산 시장 전반이 강력한 체질 개선과 정화 단계를 거치고 있으며, 이는 장기적인 관점에서 시장을 보다 지속 가능한 구조로 재편하는 필수적인 과정이라고 강조했다.
전문가들은 향후 2년간 하노이 저층 주택 시장이 완만한 성장세나 보합세를 유지할 것으로 전망했다. 에비슨 영은 2027~2029년 사이 약 1만 4천 채의 신규 물량이 공급될 것으로 예상했으나, 높은 가격대로 인해 정점을 찍었던 2025년 수준의 빠른 소진율을 회복하기는 어려울 것으로 내다봤다.
