베트남 건설부가 이른바 ‘서류상 주택'(선분양 주택) 매입 시 적용되는 3단계 대금 상한을 폐지하는 방안을 제안했다. 그러나 전문가들은 이 규정이 재정적 위험을 매수자 쪽으로 떠넘길 수 있다고 우려한다.
현재 의견을 수렴 중인 부동산사업법 개정안에서 건설부는 미래에 형성되는 사업의 공사 진척도와 연동된 3단계 대금 상한을 없애자고 제안했다.
개정안은 미래에 형성되는 주택과 건축물의 대금 지급 일정을 당사자 간 합의로 정하도록 규정한다. 다만 시행사는 매수자가 토지사용권 및 토지에 딸린 자산 소유권 증서(속도)를 발급받기 전에는 계약금액의 95%를 받을 수 없다. 나머지 5%는 은행 동결 계좌에 예치했다가 매수자가 증서를 받은 뒤 해제된다.
이 제안은 현행 규정과 다르다. 현행법에서는 대금 지급이 사업의 시공·건설 진척도에 따라 여러 차례로 나뉜다. 첫 지급 때 매수자는 계약금액의 최대 30%(계약금 포함)를 낸다. 이후 지급은 실제 시공 진척도에 맞춰 이뤄지며, 국내 시행사는 주택 인도 전 계약금액의 70%를, 증서 발급 전에는 최대 95%를 넘겨 받을 수 없다.
선분양 주택을 임대 후 매입(임차매수)하는 경우에도 현행 규정은 주택 인도 전 지급 비율을 최대 50%로 제한한다. 50%를 모두 내고 주택을 인도받은 뒤 나머지는 임대료로 환산해 합의에 따라 정기적으로 낸다.
법률 초안에 의견을 낸 부 카인 진(Vũ Khánh Din) ZNA법률유한회사 대표변호사는 증서 발급 전 95%를 다 받는 것만 금지하는 개정안 규정이 선분양 주택 매수자의 위험을 키울 수 있다고 우려했다.
진 변호사는 “이 규정은 고객으로부터 계속 돈을 받으려면 공사 진척을 보장해야 한다는 기업의 압박을 줄여줄 것”이라고 지적했다.
그는 현행법이 매수자가 시행사의 ‘무담보 채권자’가 되는 것을 막기 위해 위험을 제한하는 세 개의 ‘울타리’를 마련해뒀다고 설명했다. 실제로 미래에 형성되는 주택의 매매 계약은 매수자가 아직 자산을 받지 못하고 사업 완공 가능성에 여전히 의존하는 상태에서 매우 높은 금액을 받도록 설계될 수 있다는 것이다.
팜 득 또안(Phạm Đức Toản) EZ프로퍼티(EZ Property) 사장도 현행 규정의 3단계 대금 상한이 위험 관리의 신중함을 보여준다고 말했다. 시행사가 고객의 선납금에 기대는 대신 자기 자본을 사업에 투입할 수밖에 없게 만들기 때문이다.
이에 따라 개정안에서 상한을 없애면 위험과 부담이 매수자 쪽으로 더 넘어갈 수 있다고 그는 말했다. 또안 사장은 건설 중인 사업에서 10억 동짜리 주택을 살 경우, 현재는 인도받기 전까지 최대 7억 동만 내면 되지만 개정안에 따르면 집을 받지 못한 상태에서 9억5천만 동까지 내야 할 수 있다고 예를 들었다.
임차매수 유형에 대해 또안 사장은 이것이 고객이 자산 가치의 일부를 먼저 내고 나머지를 임대료 형태로 나눠 낸 뒤 소유권을 넘겨받는 특수한 거래 방식이라고 설명했다. 50% 대금 상한 규정은 초기 재정 부담을 덜어주고 저소득층의 주택 접근 기회를 넓히는 역할을 한다는 것이다.
따라서 개정안에서 이 유형의 대금 상한 규정을 없애면 시행사가 고객을 위해 최종적인 법적 절차를 완료해야 할 의무에서 벗어나게 된다고 그는 지적했다. 이는 사업 추진 상황에 관한 정보가 부족해 약자의 위치에 있는 매수자의 위험과 대금 부담을 키울 수 있다는 것이다.
전문가들은 선분양 주택의 매입과 임차매수에 관한 현행 대금 상한 규정을 개정안에서도 유지할 것을 제안했다. 부 카인 진 변호사는 주택 인도 전 최대 70% 상한을 유지하되, 국내외 시행사에 공통으로 적용해야 한다고 말했다.
그는 주택 대금의 각 지급 회차를 사업의 공사 단계와 연동하고 이를 검증받도록 해야 한다고 권고했다. 시행사가 데이터 갱신 의무를 위반하거나 자금을 목적 외로 사용하면 매수자가 계약 위반 없이 대금 지급을 일시 중단할 수 있게 해야 한다는 것이다. (끝)
