베트남 부동산 시장에서 공식 분양가는 그대로 유지하되 파격적인 할인과 금리 지원, 대금 납부 기한 연장 등을 제공해 실질 구매 비용을 낮춰주는 ‘기술적 가격 인하(giảm giá kỹ thuật)’가 새로운 분양 전략으로 급부상하고 있다.
20일 주택 업계 및 대형 부동산 조사기관인 닥싸인 서비스 연구원(DXS-FERI)의 ‘2026년 상반기 주택 시장 보고서’에 따르면, 매수 심리가 눈에 띄게 위축된 상황에서 이 같은 금융 우대 정책이 많은 부동산 기업의 핵심 판매 전략으로 자리 잡았다.
올해 상반기 전국 신규 분양 물량은 약 37,300채로 전년 동기 대비 16% 증가했으나, 실제 소비된 물량은 약 26,000채에 그쳤다. 이는 지난해 하반기 대비 62% 급감한 수치로, 평균 분양률을 20~30%대(평균 10~15%포인트 하락)로 떨어뜨렸다. 이처럼 거래량은 얼어붙었으나 토지대금 및 건설원가 상승으로 신규 분양가 자체가 높게 유지되자, 시행사들은 공식 가격을 깎는 대신 선납 할인, 초기 몇 년간의 대출 금리 지원, 원금 상환 유예, 분할 납부 기간 연장 등의 우대책을 대거 도입했다. 이를 통해 구매자가 실제로 투입해야 하는 실질 비용은 대폭 줄어들지만, 프로젝트의 공식 자산 가치는 방어하는 효과를 내고 있다. 조사 기관들은 시중은행의 주택담보대출 금리가 우대 기간 종료 후 연 12~14% 수준에 달해 구매자들이 거액의 자금 조달에 부담을 느끼는 상황이 이러한 현상을 부추겼다고 분석했다.
또 다른 부동산 컨설팅 기관인 DKRA Consulting 역시 호찌민시와 인근 대도시 권역에서 비슷한 흐름을 포착했다. 2분기 이 지역의 신규 공급은 12,000채 이상으로 전년 동기 대비 13% 늘었지만, 1차 분양 시장의 매수세는 오히려 11% 감소했다. 유동성 부족과 고금리 여파로 인해 시행사들이 앞다투어 금융 혜택을 확대하면서 1차 분양가는 표면적으로 안정세를 보이나 실질 가격은 낮아진 상태다.
보 홍 탕 DKRA 그룹 부사장은 기업들이 공식 분양가를 직접 낮추지 않는 이유에 대해 비즈니스 구조상 가격 인하를 공표할 경우 기존 계약자들의 거센 반발에 직면할 뿐만 아니라, 은행 담보가치 평가액이 하락해 향후 프로젝트 추가 자금 조달에 직접적인 타격을 입기 때문이라고 설명했다. 따라서 가격 수치를 직접 손대는 대신 금융 지원책을 쓰는 것이 자산 가치를 지키면서 매수자를 유인하는 유연한 해결책이라는 분석이다. 탕 부사장은 과거에는 분양가를 올려 이익을 극대화하는 것이 목표였다면, 현재는 마진을 일부 포기하더라도 기업의 생명선인 현금 흐름을 확보하고 미분양을 빠르게 털어내는 것이 최우선 과제라고 덧붙였다.
향후 전망과 관련해 DXS-FERI는 올해 하반기 주택 시장이 지역 및 상품별로 철저히 차별화된 형태의 완만한 회복세를 보일 것으로 예측했다. 하노이와 호찌민 등 주요 지역에서 약 33,000채의 신규 물량이 추가로 쏟아지며 전국적으로 총 10만 채 이상의 1차 분양 물량이 경쟁할 예정이다. 그러나 실수요자들의 관망세가 지속되면서 하반기 평균 분양률 역시 20~30% 선에 머물 것으로 보이며, 매매 가격은 당분간 보합세를 유지하거나 간접적인 할인 정책을 통해 조정될 가능성이 크다. 전문가들은 주택담보대출 금리가 연 12~14%의 고공행진을 지속하는 한, 하반기 내에 시장이 드라마틱하게 반등하기는 어려울 것이라고 내다봤다.
