호찌민시의 사회주택(저소득층용 공공주택) 수요가 2030년까지 100만 가구에 육박할 것으로 전망되는 가운데, 현재 확정된 공급 물량은 수요의 4분의 1에도 못 미치는 것으로 나타났다. 토지 확보와 계획 수립에도 불구하고 지지부진한 법적 절차가 발목을 잡으면서 저소득층과 노동자들의 주거난이 심화될 것이라는 우려가 나오고 있다.
22일 호찌민시 도시계획건축국에 따르면, 2030년까지 시 전체의 사회주택 수요는 약 97만 4,000가구에 달할 것으로 예측됐다. 이 중 70%는 저소득층과 공단 근로자들의 수요다. 반면 현재 시가 파악한 공급 가능 물량은 193개 프로젝트, 약 22만 9,000가구에 불과하다. 시 당국은 사회주택 개발을 위해 약 1,700~2,000헥타르의 토지를 배치하며 기반을 마련하고 있지만, 실제 시장의 갈증을 해소하기에는 역부족인 상황이다.
주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 가장 큰 원인은 복잡하고 긴 법적 절차다. 최근 열린 사회주택 관련 토론회에서 레탄(Le Thanh) 건설의 부이 흐우 응이아 총지배인은 “이론적으로 사회주택 프로젝트의 법적 처리 기간은 132일이지만, 실제로는 서류 수정과 보완을 반복하며 2~3배 이상의 시간이 소요된다”고 토로했다. 토지 조성부터 투자 정책 승인, 용도 변경, 건설 허가에 이르는 각 단계에서 수많은 부처의 의견을 수렴해야 하며, 이 과정에서 중복되거나 형식적인 절차가 사업 속도를 늦추고 있다는 지적이다.
응이아 총지배인의 계산에 따르면, 사회주택 프로젝트는 법적 절차 완료에만 18~24개월이 걸리고 시공에 2년이 추가로 소요된다. 즉, 지금 사업을 시작해도 2028~2029년이 되어서야 입주가 가능하다는 뜻이다. 그는 “오늘의 공급량은 2~3년 전 노력의 결과물”이라며 조속한 규제 해소가 없으면 공급 부족 사태가 지속될 것이라고 경고했다.
호찌민시 부동산협회(HoREA) 레 호앙 쩌우 회장 역시 행정 절차의 비효율성을 강하게 비판했다. 그는 “법은 허용해도 시행령이 뒷받침되지 않거나, 기관마다 해석이 달라 기업들이 큰 혼란을 겪고 있다”며 자금 조달을 위한 우대 금리 지원도 불안정한 상태라고 진단했다. 특히 상세 계획이 수립된 사회주택에 대해서도 별도의 건설 허가를 요구하는 등 행정 편의주의적 요소가 여전하다는 점을 꼬집었다.
현재 호찌민시의 사회주택 성적표는 초라하다. 2021~2025년 목표 대비 완공된 주택은 약 1만 9,000가구뿐이며, 2026년 목표치인 2만 8,500가구 중 1분기까지 완공된 물량은 단 580가구(약 2%)에 그쳤다. 최근 정부가 사회주택 구매가 가능한 소득 요건을 완화하면서 대상자는 급증했는데, 공급은 제자리걸음을 하고 있어 수급 불균형은 더욱 악화될 전망이다.
호찌민시 건설국은 행정 절차를 50% 이상 감축하고 매달 정기 회의를 열어 건설 현장의 어려움을 해결하겠다는 대책을 내놓았다. 하지만 전문가들은 불필요한 절차의 과감한 폐지와 병렬식 행정 처리 도입, 그리고 금융 및 계획 메커니즘의 유연한 변화가 동반되지 않는 한 수요와 공급의 격차를 줄이기는 쉽지 않을 것으로 내다보고 있다.
