남부 동나이(Đồng Nai)성의 아파트와 타운하우스 등 주요 부동산 가격이 호찌민시를 잇는 교통망 확충과 롱탄(Long Thành) 국제공항 건설 등 대형 인프라 호재에 힘입어 전년 대비 최대 13%가량 상승했다. 그러나 금리 부담과 투자자들의 관망세로 인해 실제 거래량은 극히 저조한 ‘거래 절벽’ 현상이 지속되고 있다.
17일 현지 부동산 업계와 시장조사기관 DKRA 컨설팅 등에 따르면 동나이성 주요 지역의 아파트 및 단독주택 매매 가격이 일제히 우상향 곡선을 그리고 있다. 비엔호아(Biên Hòa) 시내 ‘프레시아 리버사이드’ 아파트의 경우 현재 ㎡당 4,000만~4,500만 동 선에 거래되며 지난해 3,200만 동 수준 대비 32%가량 폭등했다. 탕롱리얼의 ‘피아토 에어포트 시티’ 역시 ㎡당 4,000만~4,500만 동으로 전년 동기 대비 25% 올랐다. 가무다랜드가 ‘스프링 빌’ 신도시 내에 선보인 ‘페르사 플레이스’ 아파트의 분양가는 ㎡당 5,000만 동(부가세 별도)을 돌파하며 역대 최고가를 새로 썼다.
아파트뿐만 아니라 타운하우스와 빌라 등 저층 주택 시장도 강세다. 톤득탕 대로변에 위치한 20헥타르(ha) 규모의 ‘스프링 빌’ 프로젝트 내 4층짜리 쇼프하우스(90㎡)는 현재 110억~120억 동, 3층짜리 타운하우스(90㎡)는 80억 동을 호가한다. 뇬짝(Nhơn Trạch) 지역의 ‘스완베이’ 단지 역시 호찌민 제3순환도로 및 뇬짝대교 건설 수혜 지역으로 꼽히며 매매가가 ㎡당 4,800만~5,000만 동까지 치솟았다. 부동산 플랫폼 바동산(Batdongsan)의 4월 데이터 기준 동나이성의 평균 부동산 가격은 ㎡당 4,500만~9,000만 동으로 전년 동기 대비 16% 상승했으며, 이 중 아파트가 평균 10~13%로 가장 높은 상승폭을 기록했다.
DKRA 컨설팅 조사에서도 올해 4월 기준 동나이성 신규 아파트의 분양가는 ㎡당 평균 4,700만 동으로 연초 대비 3%, 전년 대비 11% 올랐다. 분양권 전매 등 회수(이전) 시장에서의 거래가는 연초 대비 5%, 전년 대비 13% 상승했다. 타운하우스의 경우 신규 분양가는 채당 평균 230억 동 선으로 보합세를 유지했으나, 비엔호아와 뇬짝 등 인프라 핵심 수혜지를 중심으로 전매 가격이 연초 대비 8%, 전년 대비 12% 올랐다.
부동산 전문가들은 과거 기획 단계의 소문만으로 땅값이 뛰었던 ‘묻지마 투기’ 열풍과 달리, 이번 상승세는 실질적인 인프라 착공에 따른 결과라고 분석했다. 최대 동력은 롱탄 국제공항 건설과 이를 호찌민시 및 동남부 지방과 연결하는 교통 인프라의 전격적인 확충이다. 호찌민 제3순환도로, 비엔호아-붕따우 고속도로, 뇬짝대교, 호찌민-롱탄-dau giay 고속도로 확장 공사가 속도를 내고 있으며, 특히 호찌민-롱탄 메트로(도시철도) 연장선에 대한 기대감이 하방 지지선 역할을 하고 있다. 아울러 호찌민시의 신규 아파트 분양가가 ㎡당 9,000만~1억 2,000만 동까지 치솟고 공급난이 심화되자, 상대적으로 저렴하면서도 접근성이 좋은 동나이성으로 실수요가 전격 이동한 점도 가격을 밀어 올렸다.
그러나 이 같은 가격 상승세와 대조적으로 실제 시장의 매수세는 차갑게 식어있다. DKRA 컨설팅에 따르면 올해 1~4월 동나이성에 공급된 신규 타운하우스와 빌라 2,216채 중 실제 판매된 물량은 고작 70채(분양률 3.1%)에 그쳤다. 대다수 거래는 남롱그룹이 비엔호아와 뇬짝에 짓는 일부 브랜드 단지에만 국한됐다. 아파트 역시 112가구 공급에 52가구만 분양되는 등 과거 활황기나 인근 타 지역에 비해 초라한 성적을 거두었다.
시장 분석가들은 동나이성 부동산 시장이 인프라 호재로 인해 가격만 선반영된 ‘착시 현상’을 겪고 있다고 경고했다. 담보대출 금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 데다, 부동산 금융 규제가 타이트하게 지속되면서 투자자들의 심리가 극도로 위축됐기 때문이다. 전문가들은 “현재의 가격 상승은 미래 가치에 대한 기대감이 과도하게 반영된 측면이 크다”라며 “실제 인구가 유입되고 신도시가 활성화되어 실거주 인프라로 기능하기까지는 상당한 시일이 걸릴 것”이라고 제언했다. 다만 호찌민시의 고분양가 기조가 꺾이지 않는 한, 장기적으로 롱탄 공항 배후지인 동나이성으로의 자금 유입 흐름 자체는 지속될 것으로 전망된다.
