SSI증권 주식회사(Công ty cổ phần chứng khoán SSI)는 최근 보고서에서 베트남 부동산 시장이 가격 상승 주도의 성장 단계에서 유동성 기반의 조정 단계로 전환되고 있다고 평가했다. 주택담보대출 금리가 상승하는 가운데 지불 능력이 약화되면서 주택 구매 수요에 상당한 압박이 가해지고 있다는 분석이다.
SSI 연구팀은 12개월 고정 우대금리가 기존 6.5~8.2%에서 8.5~10%로 상승했으며, 변동금리 주택담보대출도 9~11%에서 11~15%로 올랐다고 밝혔다. 이러한 금리 상승은 주택 구매 수요에 뚜렷한 저항 요인으로 작용하고 있다. 아울러 시장이 은행 신용에 크게 의존하는 구조를 유지하고 있어 금융 시스템의 유동성 긴장이 지속되는 상황에서 자본 접근성은 더욱 어려워지고 있다.
SSI는 연말까지 주택담보대출 금리 수준이 높은 상태를 유지하며 투자 수요에 압박을 가할 것으로 내다봤다. 공급 구조 역시 하노이(Hà Nội)와 호찌민(Hồ Chí Minh)시의 신규 분양 물량 중 86~88%를 고급 및 럭셔리 아파트 분야가 차지하는 등 고가 중심으로 치우쳐 있다. 이 분야는 금리 변동에 더욱 민감하게 반응하는 특성이 있다. 양도 시장 역시 현재 11~15%에 달하는 변동금리의 영향을 받고 있으며, 거치 기간 종료 후 원리금 상환 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.
다만 부동산 유형별 영향의 정도는 균일하지 않다. 아파트 및 체계적으로 계획된 도시개발지구의 경우 인프라 공사 가속화 이후 이주 수요가 일부 흡수력을 지지하고 있다. 반면 토지·단독주택·타운하우스 등을 포함한 주택 토지 시장은 대규모 도시 계획 확대로 리스크가 커지면서 유동성 압박이 더욱 심화되고 있다.
SSI는 1차 시장과 2차 시장 모두에서 실질 주택 가격이 위치에 따라 차별화된 하락을 보이는 조정 국면에 진입할 것이라고 전망했다.
