“K-계수, 부동산 가격 결정할 핵심 변수”… 토지비용 등락의 열쇠

베트남의 새로운 토지가격표가 대폭 상승한 가운데, 토지 가격 조정 계수인 ‘K-계수(Hệ số K)’가 시민과 기업의 토지 비용을 결정짓는 핵심 변수가 될 것이라는 전문가들의 분석이 나왔다.

호찌민시는 2026년 3월부터 6월까지 약 9,800개 도로의 거래가격을 조사한 뒤, 이를 바탕으로 7월 1일부터 새로운 K-계수를 시행할 예정이다. 시장 가치를 반영하고 형평성을 보장한다는 원칙 아래 수립되는 이 계수는 토지 사용료 산정의 기초가 된다.

호찌민시 자원환경청에 따르면 K-계수는 재정착 구역의 토지 사용료 산정, 가계 및 개인의 토지 사용권 승인 또는 용도 변경, 연간 토지 임대료 계산 등 총 7가지 경우에 적용된다. 토지 사용료는 ‘토지가격표 가격 × K-계수’로 결정되기 때문에, 계수가 조금만 변해도 납부해야 할 금액이 크게 달라진다.

DKRA 그룹의 보 홍 탕 부사장은 “K-계수가 낮으면 금융 의무가 늘어나지 않거나 오히려 줄어들 수 있지만, 계수가 높으면 입력 비용이 상승해 부동산 가격 상승 압박으로 이어진다”고 분석했다. 예를 들어 토지 가격표상 단가가 ㎡당 2,000만 동인 부지에 K-계수가 1.5가 적용되면 비용은 3,000만 동으로 뛰지만, 계수가 0.8로 책정되면 1,600만 동으로 낮아져 실제 거래가에 근접하게 된다. 1만㎡ 규모의 대형 프로젝트라면 계수 0.5의 차이만으로도 기업이 부담해야 할 토지 사용료가 수천억 동씩 차이 나게 되며, 이는 결국 분양가에 전이된다.

전문가들은 K-계수를 무조건 1보다 크게 설정하던 과거의 관성에서 벗어나야 한다고 지적한다. 호찌민 경제환경연구원의 팜 비엣 투언 원장은 “현재 시의 토지가격표가 이미 시장가에 근접했거나 일부 지역은 더 높다”며 “K-계수는 시장가보다 가격표가 높은 지역에 대해 1보다 낮게 설정되어야 한다”고 제안했다. 특히 전략적 투자 유치가 필요한 경우 기업 지원을 위해 계수를 1 미만으로 조정할 필요가 있다는 설명이다.

호찌민시 부동산협회(HoREA)의 레 호앙 쩌우 회장 역시 ‘몰아주기식’ 계수 적용의 위험성을 경고했다. 토지가격표 상승으로 보상 및 부지 정리 비용이 이미 높아진 상황에서 획일적인 K-계수 적용은 기업에 과도한 부담을 준다는 것이다.

HoREA는 K-계수를 세 그룹으로 나눌 것을 제안했다. △토지가격표 조정용(K1) △국가 토지 회수 시 보상용(K2) △프로젝트 토지 사용료 및 임대료 산정용(K3)으로 구분하되, 특히 K3는 지역이나 프로젝트 특성에 따라 지방 정부가 유연하게 결정해야 한다는 입장이다. 쩌우 회장은 “새로운 토지가격표가 막 적용된 시점에서 K-계수까지 높게 책정된다면 시민과 기업 모두에게 큰 짐이 될 것”이라며 합리적인 수준의 계수 산정을 거듭 강조했다.

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