아파트가 정해진 내용연수(사용 수명)에 이르면 많은 소유자들은 자기 집이 어떻게 되는지, 어떤 권리와 의무를 지게 되는지 자연스레 걱정하게 된다.
주택법 전문가 응오자호앙(Ngo Gia Hoang) 씨에 따르면 베트남 2023년 주택법 제58조는 아파트가 설계 문서에 명시된 내용연수에 도달했을 때, 또는 그 이전이라도 노후화가 진행돼 붕괴 위험이 있거나 안전하지 않을 경우 관할 당국이 건물 상태를 평가하기 위한 점검을 실시하도록 규정하고 있다.
법에 따르면 성·시 건설국이 관할 구역 내 아파트 점검과 평가를 주관할 책임을 진다. 아파트 소유자는 점검 기관의 업무에 협조하고 편의를 제공해야 한다.
점검 결과는 건물이 여전히 안전한지, 주민이 계속 거주할 수 있는지를 결정하는 데 결정적이다. 건물이 안전한 것으로 판명되면 주민은 평소처럼 계속 거주할 수 있다. 점검 결론에는 건물을 계속 사용할 수 있는 기간이 명시되며, 이 정보는 건설국 공식 웹사이트에 공개 게시돼야 한다.
점검에서 건물을 철거해야 한다고 판단되면 당국은 주민 이주와 건물 철거 절차를 진행해 재개발 또는 재건축을 하거나 법에 따라 해당 토지를 처리한다. 철거가 필요한 대표적 경우는 건물의 주요 하중 지지 구조가 위험 수준까지 노후화해 붕괴 위험이 생기고 더 이상 계속 사용하기에 적합하지 않을 때다.
간단히 말해 내용연수 만료는 유통기한과 다르다. 이는 건물 상태를 검토하고 점검해야 하는 시점일 뿐이다. 그 시점 자체가 아파트에 대한 법적 소유권을 자동으로 무효화하지는 않는다. 최종적으로 건물 철거가 결정되면 주민은 이주하게 되고, 아파트 소유자의 권리와 이익은 관련 규정에 따라 처리된다.
◇ 소유자는 언제 재건축 비용을 내야 하나 = 2023년 주택법에 따르면 아파트 부지가 승인된 계획에 여전히 부합하고 그 자리에 새 아파트를 짓는 경우, 계속 거주하기를 원하는 주민은 현지 재정착 권리를 갖는다. 부지가 더 이상 계획에 부합하지 않아 새 아파트를 지을 수 없는 경우, 소유자는 현금 보상을 받거나 다른 곳에 재정착 주택을 제공받을 수 있다. 재정착하는 사람은 재정착 주택에 대한 소유권을 갖는다.
따라서 철거가 아파트 소유자가 단순히 ‘모든 것을 잃거나’ 모든 권리를 개발업체에 넘겨야 한다는 뜻은 아니다. 다만 소유자의 권리와 재정적 의무는 해당 건물이 법상 노후 아파트에 해당하는지에 따라 달라질 수 있다.
1994년 이전에 지어진 노후 아파트의 경우, 개보수·재건축을 위해 건물이 철거될 때 소유자는 재건축 비용을 부담하지 않아도 된다. 대신 새 아파트 형태로 보상받을 권리가 있다.
주택법에 따른 아파트 개보수·재건축 세부 규정을 담은 시행령 제98/2024호에 따르면, 노후 건물의 1층 아파트 소유자는 기존 아파트 면적의 1~2배에 해당하는 대체 아파트를 받을 권리가 있다. 2층 이상 아파트 소유자는 기존 면적의 1~1.5배에 해당하는 새 재정착 아파트를 받을 권리가 있다.
재정착 아파트가 보상 대상 면적보다 크면 소유자가 차액을 지불해야 하고, 작으면 개발업체가 소유자에게 차액을 보상해야 한다. 재정착 아파트를 원하지 않는 소유자는 승인된 보상 계획에 따라 현금 보상을 선택할 수 있다.
1995년 이후 지어진 아파트는 규정이 다르다. 이러한 건물이 철거·재건축될 때 소유자는 대체 아파트 건설 비용을 부담해야 한다. 금액은 새 재정착 아파트 면적과 신축 주택 건설 비용을 기준으로 각 사업별 구체적 계획에 따라 정해진다.
소유자가 재건축에 필요한 금액을 내지 않으면 새 아파트를 배정받지 못하며, 대신 자산 가치를 기준으로 권리가 정산된다. 철거 사유에 따라 소유자는 공용 토지사용권 지분 가치에 대한 보상을 받을 수도 있다. 승인된 계획에 따라 시행되는 종합 개보수 또는 도시 정비 사업의 일환으로 건물이 철거되는 경우, 아파트와 기타 개인 소유 구역의 잔존 가치도 고려될 수 있다.
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