부동산 시장의 유동성 둔화와 자산 유지 비용 상승으로 인해 호찌민시 아파트 매매 시장에서 집주인들이 매도 호가를 기존보다 5~10%가량 낮추는 현상이 뚜렷해지고 있다. 15일 현지 부동산업계에 따르면, 거래 체결이 지연되면서 금융 부담을 느낀 투자자들이 초기 기대 수익을 낮추어 급매로 전환하는 사례가 늘고 있다.
호찌민 동부 지역의 한 중개인은 안빈(An Binh)동의 전용 86㎡ 아파트가 당초 95억 동에 매물로 나왔으나, 매수 대기자들의 희망가가 80억 동대에 머물자 결국 86억 동에 거래되었다고 전했다. 2개월 넘게 높은 가격을 고수하던 집주인이 이자 부담과 관심도 저하를 견디지 못하고 약 4억 동을 낮춘 것이다. 빈타인(Binh Thanh)구에서도 160억 동에 육박하던 대형 아파트가 150억 동으로 조정되어 거래되는 등 고가 매물을 중심으로 10% 이상의 가격 조정이 발생하고 있다.
부동산 전문가들은 이러한 흐름이 매수자가 실제 거주 목적인지, 투자 목적인지에 따라 다르게 나타난다고 분석한다. 50억 동 이상의 고가 아파트나 금융 레버리지를 많이 사용한 매물은 협상 과정이 길어지고 가격 낙폭도 10~15%로 큰 편이다. 반면, 실제 거주 수요가 탄탄한 30억 동 이하 매물은 금융 압박이 적어 가격 변동이 크지 않고 안정적인 거래를 유지하고 있다.
이러한 시장 변화는 1분기 부동산 유동성이 급격히 감소한 환경과 맞물려 있다. 세빌스(Savills) 베트남 보고서에 따르면, 지난 분기 호찌민 아파트 흡수율은 40%에 그쳐 전 분기 대비 26%포인트나 급락했다. JLL 베트남 역시 1분기 아파트 유동성이 2025년 말 대비 약 17% 감소했다고 밝혔다.
세빌스 베트남 관계자는 “최근의 가격 조정은 ‘손절매’라기보다는 ‘기대 수익률의 현실화’로 봐야 한다”며 “금리가 변동 금리로 전환되면서 대출 자금 비중이 높은 투자자들이 자금 회수를 위해 수익 마진을 줄이고 있다”고 설명했다. 특히 공급량이 많거나 투자자 비중이 높은 지역에서 이러한 하향 조정이 국지적으로 빈번하게 발생하고 있다.
바동산(Batdongsan) 남부 지역 책임자는 “구매자들의 관심도가 전년 동기 대비 12~15% 감소한 상황에서, 투자자들의 계산법이 ‘가격 상승 기대’에서 ‘현금 흐름 관리’로 바뀌고 있다”고 강조했다. 강력한 가격 상승 주기가 지난 후, 신용 대출 규제와 투명해진 관리 정책으로 인해 단순히 자산을 보유하는 것만으로는 수익을 내기 어려워졌기 때문이다.
전문가들은 현재의 조정 국면이 시장의 붕괴가 아니라, 실제 자산 가치에 맞게 가격이 수렴해가는 건강한 과정이라고 평가한다. 당분간 고금리 기조가 유지되는 한 레버리지 비중이 높은 투자자들에 대한 압박은 지속될 전망이다. 반면 입지가 우수하고 법적 절차가 명확하며 임대 수익 창출이 가능한 우량 자산은 여전히 견조한 가격대를 유지하며 시장의 양극화를 심화시킬 것으로 보인다.
