금리 인상에 따른 자금 조달 비용 상승이 레버리지 의존도가 높은 베트남 고급 부동산 시장의 유동성을 정면으로 압박하고 있다. 20일 사빌스 베트남은 은행권이 대출 기준을 강화하고 금리 주기를 조정함에 따라, 실수요를 넘어선 고가 주택 세그먼트가 하방 압력을 받으며 거래 침체기에 진입할 것이라고 분석했다.
마이 타인 타오 사빌스 베트남 이사는 “은행들이 연말 대출 집행 이후 신용 구조를 재검토하고 부동산 대출 문턱을 높이면서 금리 조정 국면에 들어섰다”고 진단했다. 이에 따라 도심 외곽의 토지나 법적 서류가 미비한 프로젝트, 그리고 실제 거주 목적보다는 투자용으로 치우친 고가 부동산들은 유동성 확보에 비상이 걸렸다. 특히 과도한 대출을 끼고 투자에 나선 이들이 금리 상승의 직격탄을 맞을 것으로 보인다.
베트남 부동산중개인협회(VARS) 부설 시장연구소 역시 금리 인상 추세가 시장 전반의 거래 둔화를 야기하고 있다고 분석했다. 투자자들이 단기 차익보다는 안전성과 운영 효율성을 우선시하면서 자금 흐름이 극도로 신중해졌다는 설명이다. 실제로 젊은 층과 생애 첫 주택 구매자들은 금융 비용 부담을 이기지 못하고 구매 계획을 연기하거나 상대적으로 저렴한 외곽 지역으로 눈을 돌리고 있다.
유동성 위기는 수치로도 명확히 드러난다. DKRA 베트남에 따르면 설 연휴 전후로 주요 프로젝트의 예약률은 금리 인상 발표 전 대비 30~40% 수준에 머물고 있다. 특히 고가 주택 공급이 집중된 호찌민시 중심부의 분양률은 연초 40% 안팎에 그쳤다. 현재 호찌민 도심의 신규 아파트 평균 가격은 제곱미터당 약 1억 200만 동(한화 약 550만 원)에 달하며, 제곱미터당 1억 1,000만 동을 넘는 고가 물량이 신규 공급의 절반 이상을 차지하고 있다. 반면 5,000만 동 이하의 서민형 아파트 비중은 12%에 불과해 공급 불균형이 심화된 상태다.
전문가들은 고금리 기조가 유지되는 한 고급 주택 시장의 판매 주기가 길어지고 재고 압박이 커질 것으로 내다봤다. 시행사들이 대금 납부 기간 연장이나 이자 지원 등 고육책을 내놓고 있지만, 원자재 가격 상승 등 투입 비용이 높아 가격을 직접 내릴 여력은 크지 않다. 다만 입지가 뛰어나고 법적 서류가 완벽한 도심 핵심 지역의 임대용 수익형 부동산은 여전히 일정한 관심을 유지하며 양극화 현상을 보일 전망이다. 이번 유동성 위기가 과도한 레버리지 의존도를 낮추고 시장을 실수요 중심으로 재편하는 ‘체질 개선’의 계기가 될지 주목된다.
