아파트 사용연한 제한, ‘소모성 자산’ 전락 아니다…전문가 분석

베트남 중앙당이 ‘결의안 21호(Nghị quyết 21)’를 통해 신축 아파트의 사용 기한을 건물 내구연한(수명)에 맞춰 설정하도록 지침을 내린 것과 관련해, 이것이 소유권을 박탈하거나 아파트를 가치가 사라지는 감가 소모 자산으로 만드는 것은 아니라는 현지 부동산 전문가들의 분석이 나왔다.

결의안 21호는 신축 아파트의 사용 기한을 건물의 내구연한에 연동하고, 기한이 만료되면 아파트 소유주가 규정에 따라 재건축을 위한 재정적 의무를 이행하도록 규정하고 있다. 이에 따라 호찌민시 안푸(An Phú)동의 쩐 티 프엉 씨와 하노이 뜨리엠(Từ Liêm) 지역의 응우옌 티엔 씨 등 수분양자들과 기존 소유주들 사이에서는 50년 임대형 아파트처럼 권리를 잃게 되거나 아파트의 자산 가치가 점차 소멸하는 것 아니냐는 불안감이 확산했다.

이에 대해 부동산 플랫폼 밧동산(Batdongsan) 남부 지역 총괄 딘 민 투언(Đinh Minh Tuấn) 이사는 많은 이들이 건물 수명이 끝나면 소유권 자체를 잃는 것으로 오해하고 있다고 지적했다. 상업용 주택 부지는 장기적으로 안정되게 할당되며, 아파트 구매자는 전체 프로젝트 내 지분 비율에 따른 토지사용권을 보유한다. 따라서 건물 구조체는 시간이 지나며 감가상각되더라도 입지가 우수한 토지 가치는 지속해서 상승하므로, 건물 수명이 다하더라도 토지사용권 가치는 그대로 유지되어 아파트가 단순 감가 자산으로 전락하지는 않는다는 설명이다.

전문가들은 이번 지침이 그동안 난항을 겪어온 노후 아파트 재개발·재건축 사업의 법적 기반을 명확히 하고 소유주의 유지 보수 책임을 강화하는 계기가 될 것으로 보았다. 호찌민시부동산협회(HoREA) 레 황 떠우(Lê Hoàng Châu) 회장은 2006년 7월 1일부터 분양가의 2%에 해당하는 유지보수기금을 징수하고 있으나 건설부 추산에 따르면 이는 약 20년 정도만 유지될 수 있는 금액이라며, 소유주들이 지속적인 유지 관리를 통해 건물 수명을 늘리려는 인식을 가질 필요가 있다고 강조했다. 독립 부동산 컨설턴트 레 꾸옥 키엔(Lê Quốc Kiên) 역시 구매자들이 전유 부분인 아파트 체적뿐만 아니라 공용 토지 지분의 장기적 가치를 제대로 인식해야 한다고 당부했다.

베트남부동산중개사협회(VARS) 응우옌 반 딘(Nguyễn Văn Đính) 회장은 향후 관련 법률 제정 과정에서 기술적 기준에 근거한 건물 수명 산정 기준을 명확히 정하고, 재건축 참여권 및 재입주 권리 등 소유자의 재산권을 보호하는 세부 메커니즘과 시장 충격을 완화할 적절한 경과 조치를 마련해야 한다고 제언했다.

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