베트남 부동산 시장에서 매물 호가가 처음으로 일제히 조정되는 보기 드문 흐름이 나타났다. 시장은 더 이상 동반 상승하지 않고 자산 유형과 지역, 실사용 가치에 따라 강하게 분화하고 있다.
딘 민 뚜언(Đinh Minh Tuấn) 밧동산닷컴(Batdongsan.com.vn) 남부지역 이사는 ‘2026년 상반기 부동산 시장 총관’ 행사에서 이 같은 주목할 만한 흐름을 짚었다.
뚜언 이사는 “여러 주택 유형의 매물 호가가 1분기 이후 조정됐으며, 이 가운데 단독주택과 상가주택(나머펏)의 하락 폭이 가장 컸다”고 밝혔다.
구체적으로 단독주택과 빌라 호가가 나란히 6% 내렸고, 상가주택은 3%, 토지(공터)는 2% 하락했다. 반면 아파트는 변동률 0%로 거의 보합을 유지했다.
이런 흐름은 투기성 자금과 광범위한 가격 상승 기대에 힘입어 여러 부문이 동반 상승했던 2021~2022년과 뚜렷이 대비된다. 2026년 들어 시장은 더 이상 동반 성장하지 않고 자산 유형과 지역, 실사용 가치에 따라 강하게 분화하고 있다. 밧동산닷컴은 이를 인프라 계획, 정보 투명성과 함께 2026년 부동산 시장을 재편하는 3대 흐름 중 하나로 규정했다.
이런 흐름은 다른 조사기관에서도 확인된다. 에이비슨 영 베트남(Avison Young Việt Nam)에 따르면 2026년 2분기 토지주택의 평균 1차 분양가는 토지 ㎡당 2억1천만 동으로 내려가, 지난해 같은 기간보다 20% 하락했다.
아파트 시장의 경우 하노이의 1차 분양가는 여전히 높은 수준을 유지하며 전 분기보다 2% 넘게 올랐다. 그러나 2차(재판매) 시장에서는 일부 프로젝트와 지역에서 국지적인 가격 조정이 나타나기 시작했으며, 하락 폭은 대체로 5~12%였다.
마찬가지로 CBRE 자료도 하노이 아파트 2차 시장의 하락세를 확인했다. 2026년 2분기 말 기준 평균 분양가는 ㎡당 6천만 동으로 전 분기보다 3% 가까이 내렸다. 2차 시장이 하락 조정을 기록한 것은 2022년 말 이후 처음이다.
뚜언 이사는 여러 부문이 동시에 가격을 조정한 것이 광범위한 침체의 신호라기보다 시장의 재균형 과정을 반영한다고 분석했다. 자금이 더 이상 2021~2022년처럼 가격 상승 기대를 좇지 않고, 실거주 수요가 있고 법적 지위가 투명하며 계획과 인프라의 혜택을 받는 상품으로 옮겨가고 있다는 것이다.
가격 변동과 함께, 매수자의 관심도 실거주 수요를 위한 상품으로 이동하는 모습을 보였다. 2026년 2분기 아파트는 매매 부동산에 대한 전체 관심도의 37%를 차지해 모든 유형 중 가장 높았다. 토지가 23%로 2위였고, 이어 단독주택 22%, 상가주택과 빌라가 각각 약 9%였다.
2분기에는 거래량도 대부분의 부문에서 감소했다. 밧동산닷컴의 중개인 조사에 따르면 토지 중개인의 약 90%가 거래량이 줄었다고 답했으며, 이 비율은 단독주택과 상가주택에서 74~76%, 아파트에서 약 60%였다.
하반기 전망과 관련해 뚜언 이사는 성장 기대 역시 실거주 수요를 위한 유형으로 기울어 있다고 밝혔다. 중개인의 53%가 아파트를 향후 6개월간 가장 성장 잠재력이 큰 부문으로 평가했다. 이어 단독주택 25%, 토지 11%, 상가주택 7%, 휴양 부동산 3%, 빌라 2% 순이었다.
그는 시장이 자본 차익 기대에서 현금 흐름과 장기 보유 가치 우선으로 옮겨가고 있다고 진단했다.
