베트남 부동산 시장의 유동성 자체는 여전히 풍부하지만, 과거 시장을 과열시켰던 단기 시세 차익형 투기 자금 대신 실질적인 임대 수익 창출이 가능하고 장기적인 인프라 개발 호재와 맞물린 ‘실수요 자산’으로 돈줄의 방향이 급격히 재편되고 있다.
30일 베트남 부동산중개업협회(VARS) 및 금융 자산 포트폴리오 리서치 센터 종합 공시 보도에 따르면, 자산관리 기업 FIDT의 응우옌 타인 후안(Ngô Thành Huấn) 총감독은 최근 열린 하반기 부동산 시장 전망 세미나에서 경제 전반의 유동성은 여전히 견고한 상태를 유지하고 있다고 진단했다. 후안 총감독은 현재 베트남 내 민간 저축성 예금 잔액이 1경500조 동(한화 약 571조2천억 원)을 돌파했고, 금융권 전체 신용대출 성장률 역시 당초 관리 목표치인 15%를 상회하는 17~18% 수준까지 가속화될 수 있다고 분석했다. 아울러 호찌민·하노이 증권시장의 시가총액이 베트남 국내총생산(GDP)의 약 80% 규모를 유지하는 등 시중 자금의 절대량은 부족하지 않은 상황이다.
시장 전문가들은 돈의 ‘총량’이 아니라 돈이 이동하는 ‘방식’의 변화에 주목해야 한다고 입을 모았다. 과거에는 단순한 도로 개설 소문이나 행정구역 승격 등 미확정 기획 정보만으로도 변두리 맹지에 자금이 동시다발적으로 몰렸으나, 현재는 실질적인 고용 창출 여부와 임대 유동성을 꼼꼼히 따지는 가치 투자 양상으로 체질이 바뀌었다는 분석이다. 투자자들은 이제 해당 지역에 대규모 산업단지가 조성되는지, 실제 정주 인구가 유입되어 안정적인 월세(캐시플로우)를 만들어낼 수 있는지, 법적 토지사용권(핑크북)이 투명한지 등을 최우선 검증 지표로 삼고 있다.
이러한 기류 변화는 실제 시장 공급 및 흡수율(분양률) 통계에서도 고스란히 증명된다. 부동산중개업협회(VARS) 집계 결과, 지난 2025년 한 해 동안 베트남 전역에는 15만 개 이상의 신규 부동산 매물이 쏟아져 10만 건 이상의 성공적인 거래를 기록했다. 이어 올해 상반기에는 약 6만 개의 제품이 시장에 출고되어 그중 3만5천 개가 계약을 체결, 약 58%의 견조한 흡수율을 유지했다. 비록 전성기 대비 흡수율 수치는 다소 조율됐으나, 단일 분기에 수만 건의 거래가 지속된다는 것 자체가 자금이 시장을 이탈한 것이 아니라 안전 자산으로 재분배되고 있음을 뜻한다. 부동산업체 원하우징(OneHousing)의 설문조사에서도 잠재 고객의 41%가 향후 6~12개월 내에 주택을 구매할 구체적인 계획이 있다고 응답해, 상당한 대기 자금들이 저점 매수 기회를 노리며 관망세를 유지 중인 것으로 나타났다.
실제 거래가 성사되는 세부 차종별 메커니즘을 보면 중저가 아파트로의 쏠림 현상이 뚜렷하다. 글로벌 부동산 컨설팅 그룹 사빌스(Savills) 베트남의 도 띠 흐엉(Đỗ Thị Hương) 주거영업 이사는 하노이 지역 전체 부동산 분양 거래의 무려 80%가 중저가 및 실속형 아파트인 B등급과 C등급 아파트에 집중됐다고 밝혔다. 경제 수도인 호찌민시의 경우 이 비율은 더욱 압도적이어서, 상반기 전체 흡수 물량의 90% 이상이 B·C등급 서민형·중간형 아파트에 집중된 반면 초고가 하이엔드 자산인 A등급 콘도미니엄은 철저히 외면받았다. 이는 부동산 자금이 거품이 낀 고급 사치재를 떠나 실제 거주가 가능하고 가격 접근성이 좋은 실수요 중심의 실속형 자산으로 완벽히 구조 조율되었음을 방증한다.
거시적 관점에서 떵 꽝 쭝(Trần Quang Trung) 원하우징 개발이사는 하반기 시장이 자본력과 개발 능력을 검증받은 대형 우량 개발사 위주로 강력한 시장 재편을 겪을 것으로 내다봤다. 과거처럼 땅만 확보하면 분양 대금을 끌어 쓰던 조잡한 시행 방식은 더 이상 통하지 않으며, 광역 하이웨이나 메트로(도시철도), 순환도로 등 실질적인 교통 인프라 연계성이 대단지 위성도시의 성패를 가를 것이라고 진단했다. 특히 구매자들의 인식이 단순히 ‘물리적 거리(몇 km)’에서 ‘소요 시간(몇 분)’의 개념으로 진화하면서 역세권 및 배후 주거지의 가치가 요동치고 있다.
응우옌 반 딘(Nguyễn Văn Đính) 베트남 부동산중개업협회 회장 역시 수요자들의 눈높이가 고도화되면서 법적 리스크가 없고 상업적 가치가 입증된 매물만 살아남는 양극화가 심화될 것이라고 경고했다. 특히 전문가들은 베트남의 급격한 공업화 및 외국인직접투자(FDI) 유치 성과가 부동산 성장의 새로운 핵심 엔진이 될 것이라 확언했다. 박닌(Bắc Ninh), 빈즈엉(Bình Dương), 하이퐁(Hải Phong) 등 다국적 제조 기업들이 밀집해 기계식·전자식 산업 생태계가 활성화된 지역들은 근로자 및 외국인 엔지니어 유입으로 인한 확실한 배후 수요 덕분에 가장 안정적인 임대 수익률과 자산 가치 상승을 구가하고 있다. 결론적으로 베트남 부동산 시장은 기대를 전제로 한 일방적 ‘과열 성장’ 국면을 완전히 청산하고, 철저한 인프라와 인구 역학에 기반한 ‘선택적 성장 시기’로 진입했으며, 단기 단타(lướt sóng) 세력의 소멸과 함께 장기 보유를 통한 연간 임대 소득 창출 형으로 투자 패러다임이 대전환되고 있다.
