올해 상반기 베트남 하노이 아파트 시장에서 대형 건설사들이 외곽 지역까지 1㎡당 1억 동(한화 약 530만 원)을 가볍게 웃도는 고가 분양 경쟁을 벌이고 있다. 반면 기존 아파트를 처분하려는 투자자들은 수억 동의 손해를 감수하는 ‘손절매’에 나서도 사려는 사람이 없어 분양 시장과 매매 시장 간의 심각한 양극화 현상이 나타나고 있다.
26일 베트남 부동산업계와 현지 매체 보도에 따르면, 이달 중순 하노이 탄쑤언(Thanh Xuan)구 응우옌짜이(Nguyen Trai) 대로변에 위치한 10개 동 규모의 고급 주상복합 단지가 1차 분양 물량 900여 가구를 선보였다. 시행사가 공시한 분양가는 결제 방식에 따라 1㎡당 1억2천만~1억8천만 동 선으로 책정됐다. 이는 당초 중개업계가 공시했던 예상가(2억2천만~2억8천만 동)보다는 낮아진 금액이다.
그러나 대출을 끼고 구매할 경우 실질 취득가는 1㎡당 150~200만 동 선까지 치솟는다. 이 경우 전용면적 30㎡ 남짓한 소형 원룸형 아파트 한 채 가격이 47억~50억 동(한화 약 2억5천만~2억6천만 원)에 달하며, 방 2개짜리(77㎡ 이상)를 사려면 최소 120억~150억 동의 거금이 필요하다. 일부 로컬 부동산 업자들은 로열층 선점을 위해 여전히 1억~2억 동 수준의 뒷돈(프리미엄 지표)을 요구하고 있으나, 시장이 과열됐던 지난해 중순에 비하면 프리미엄 거품이 대폭 빠진 상태다.
이러한 고분양가 레이스는 도심 외곽으로까지 빠르게 번지고 있다. 이달 동아인(Dong Anh)구와 인접한 롱비엔(Long Bien)구 보데(Bo De)동 카이선 시티(Khai Son City) 내 33층 아파트 단지는 사전 예약 분양가를 1㎡당 9천900만~1억2천900만 동으로 예고했다. 은행 대출 조건을 적용하면 1㎡당 1억1천900만~1억3천900만 동까지 뛰어올라 롱비엔 지역 역대 최고 분양가를 갱신했다. 앞서 지난 4월 남투composite(X) 남투리엠(Nam Tu Liem)구 토흐우(To Huu) 대로변의 600가구 규모 단지 역시 1㎡당 1억900만~1억3천500만 동의 가격표를 제시해, 67㎡ 아파트 한 채에 70억 동, 130㎡ 대형 아파트는 150억 동을 호가하고 있다.
이처럼 시행사들이 주도하는 신규 분양가는 천정부지로 치솟는 반면, 일반 개인 간 거래되는 아파트 매매 시장은 사실상 빙하기에 진입했다. 동아인구의 대단지 아파트 2채를 분양받았던 투자자 투옛 늉(42) 씨는 몇 달째 매물을 내놓았으나 문의 전화조차 받지 못하고 있다. 늉 씨는 지난해 중순 1채당 60억 동(1㎡당 약 1억3천600만 동)에 프리미엄 5억 동까지 얹어 총 130억 동을 투자했다. 중도금 대출 유예기간 종료와 원리금 상환 압박이 다가오자 최근 분양가 대비 10% 낮은 1㎡당 1억1천900만~1억2천만 동으로 가격을 내렸지만 매수세는 전멸한 상태다.
실제 부동산 포털 배동산(Batdongsan)의 통계 데이터에 따르면 하노이 아파트 매매 가격은 지난 2025년 말부터 완연한 정체기에 접어들었다. 루미에르 오리엔트 펄, 마스테리 워터프론트, 빈홈즈 가르데니아, 더 제이, 빈홈즈 그린베이 등 주요 인기 단지의 매매가는 전고점 대비 3~7%가량 하향 조정됐다. 하노이 서부 지역의 한 공인중개사 대표는 인터뷰에서 “급전이 필요한 집주인들이 가격을 낮춘 급매물만 간신히 한두 건 거래될 뿐, 지난해 하루에 10여 건씩 계약되던 전성기와 비교하면 시장이 너무 ảm đạm(쓸쓸하고 어두움)하다”고 현장 분위기를 전했다.
글로벌 부동산 컨설팅 기업 CBRE 하노이 사무소의 응우옌 호아이 안(Nguyen Hoai An) 수석 이사는 분양 시장과 매매 시장의 디커플링(비동조화) 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다고 분석했다. CBRE 데이터 지표에 따르면 올해 1분기 하노이 신규 아파트 평균 분양가는 1㎡당 1억200만 동을 기록하며 3분기 연속 1억 동 이상을 유지했다. 이는 전년 동기 대비 29% 폭등한 수치로, 행정구역 통합 이전의 호찌민시 평균 분양가보다도 높은 수준이다. 반면 매매 시장의 평균 거래가는 1㎡당 6천200만 동 선에 멈춰 서며 지난해 4분기 이후 한 발짝도 나아가지 못했다.
안 이사는 “시행사들이 분양가를 올리는 이유는 토지 사용료 및 보상비, 금융 비용, 원자재 가격 등 초기 투입 원가가 고도화되어 분양가에 전가될 수밖에 없기 때문”이라고 설명했다. 그러나 실제 시장에서는 은행 대출 금리가 인상 조짐을 보이고 매매 가격이 너무 높게 네오(neo·고착)되어 있어, 실수요자와 투자자 모두가 지갑을 닫고 시장 조정을 기다리는 관망세로 돌아섰다는 진단이다.
부동산 전문가들은 하노이 외곽 지역을 중심으로 고가 아파트 공급 물량이 쏟아지면서 향후 건설사 간의 생존 경쟁이 한층 더 가혹해질 것으로 내다봤다. 이지에이치 프로퍼티(EZ Property)의 팜 덕 토안(Pham Duc Toan) 대표는 “과거 일부 대형 브랜드가 독점하던 1억 동대 고가 시장에 수많은 건설사가 가세하면서 피 말리는 순위 싸움이 시작됐다”라며 “대부분의 물량이 도심에서 15~20km 떨어진 외곽에 위치해 있어 가격, 브랜드 파워, 단지 내 인프라를 둘러싼 주도권 rượt đuổi(추격전)가 불가피하다”고 평가했다.
CBRE는 올해 하노이 아파트 시장에 지난해와 유사한 수준인 약 36,000가구의 대규모 신규 물량이 공급될 것으로 예측했다. 전문가들은 대규모 공급 과잉과 금리 변동성 리스크가 상존하는 만큼, 투자자들이 무리한 대출을 자제하고 법적 규격이 완비되고 환금성이 높은 실속형 자산 위주로 포트폴리오를 재편해야 화를 면할 수 있다고 조언했다.
