지난해 베트남 주거용 부동산 거래의 대부분이 다주택자에 의한 투자 수요에 주도된 것으로 나타났다.
베트남부동산중개인협회(VARs)가 최근 내놓은 2025년 부동산 시장 요약 보고서에 따르면, 지난해 전국에 신규 공급된 주거용 부동산은 모두 12만8000호 이상으로 전년 대비 88% 늘어 6년 만에 가장 높은 증가율을 기록했다. 이 중 아파트는 8만 호 이상으로 2배 늘어 전체 공급분의 대부분을 차지했다.
시장 흡수율과 관련하여 레 딘 쭝(Le Dinh Chung) VARs 부동산시장조사·평가위원회 위원장은 “지난해 거래 건수는 약 8만8000건으로 흡수율은 약 68%를 기록했다”며 “1분기부터 3분기까지는 투자 증가와 주택 수요 증가로 인해 고가 프로젝트의 흡수율이 양호한 수준을 유지했으나, 4분기부터는 신규 공급 물량 급증과 금리 인상 영향으로 투자심리가 위축되면서 흡수율이 약세를 보였다”고 설명했다.
보고서에 따르면, 주택 거래량의 75% 이상은 두 번째 또는 그 이후의 주택을 구매하는 투자자들에 의해 이루어진 것으로 확인됐다.
쭝 위원장은 “시장 심리가 둔화되고 있는 가운데 호황기 포모(FOMO)로 인해 서둘러 주택 매입에 나섰던 투자자들이 손실을 줄이기 위해 급매에 나서는 현상이 나타나고 있다”고 전하며 “이러한 현상은 특히 단기간에 가격 급등세를 보였던 지역에 집중적으로 나타나는데, 이는 투기에 나섰던 투자자들이 포트폴리오 재편에 나서면서 아파트 시장이 조정장에 돌입하고 있음을 시사한다”고 설명했다.
부동산 컨설팅 업체 원마운트그룹(One Mount Group) 또한 이와 비슷한 보고서를 내놓은 바 있다. 원마운트그룹에 따르면 지난해 11월 하노이(Hà Nội) 부동산 시장 거래 건수는 약 6100건으로 전월 대비 18% 감소했는데 특히 아파트 거래 건수가 약 3100건으로 22% 급감하며 감소분이 평균을 웃돌았다.
이에 대해 원마운트그룹은 “2023년 말에서 2024년 초 실행된 많은 주택담보대출이 원금 상환 유예 기간에 진입하면서 원리금 상환액이 급증했으며, 10월 이후 금리 인상 압력과 매매가 정체가 투자심리에 직접적인 영향을 미친 것으로 보인다”고 분석했다.
이어 “일부 투기성 투자자들이 현금 흐름 재조정에 대한 압력에 직면하면서 가격이 약세를 보이고 있지만, 여전히 매수자를 찾지 못하고 있다. 아파트 시장에서는 이러한 투기 자금들의 이탈이 나타나고 있다”고 덧붙였다.
그럼에도 불구하고, 높은 가격으로 인해 실거주 목적의 수요자들은 여전히 주택 마련에 어려움을 겪고 있다. VARs에 따르면 지난해 아파트 신규 공급 가운데 ㎡당 분양가가 1억 동(100 million VND) 이상인 아파트는 전체의 25%로 전년 대비 10배 가까이 증가했다. 지역별로는 하노이(Hà Nội) 아파트의 평균 분양가가 ㎡당 1억 동(약 3810달러)으로 40% 올랐고, 호치민(호찌민시)은 1억1000만 동(약 4190달러)으로 23% 상승했다.
높은 분양가는 매매 시장의 거래량에도 악영향을 미치고 있다. VARs는 “일부 주거 부동산은 최고점에 달했을 당시 세대당 가격이 수억 동에서 많게는 수십억 동까지 오르기도 했다”며 “이러한 지역은 지난해 말 이후 호가가 떨어지는 추세를 보였다”고 밝혔다.
아파트 가격이 고공행진 중인 가운데 사회주택은 중하위 소득계층의 내 집 마련의 꿈을 실현해줄 핵심적인 역할을 담당할 것으로 기대를 모은다. 이와 관련하여, 건설부는 “2030년 사회주택 최소 100만 호 공급 목표 가운데 60% 이상이 달성된 상태”라며 “올해 사회주택 공급량은 약 16만 호에 이를 것으로 예상되며, 이는 시장 안정화와 함께 국민 주택 접근성 향상에 큰 도움이 될 것으로 기대된다”고 설명했다.
