부동산 공급 부족을 틈타 최고조에 달했던 베트남 하노이의 아파트 투기 열풍이 한풀 꺾이면서, 이른바 ‘포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움)’ 심리에 쫓겨 수억 동의 프리미엄(P)을 얹어 분양권을 샀던 단기 투자자들이 결국 견디지 못하고 억대 손실을 감수한 채 분양권을 던지는 ‘투매 장세’가 본격화하고 있다.
10일 베트남 부동산 업계 및 현지 언론 등에 따르면 하노이 외곽의 행정구역 개편 지역인 자람(Gia Lâm)현과 동안(Đông Anh)현 일대의 대규모 아파트 단지를 중심으로 분양가보다 수억에서 10억 동 이상 가격을 낮춘 이른바 ‘값싼 손절매(Cắt lỗ)’ 매물이 쏟아지고 있으나 매수세가 끊겨 거래 절벽이 심화하고 있다.
자람현의 30층 높이 대단지 아파트 분양권을 보유했던 투자자 응우옌 뚜안(Nguyễn Tuấn·40) 씨는 최근 8개월 전 자신이 저지른 무리한 투자를 뼈저리게 후회하며 가까스로 매매 계약을 넘겼다. 당시 분양 대행사(에이전시)들로부터 “대단지의 마지막 고층 물량이라 무조건 오른다”는 감언이설에 속은 그는 전매 차익(이른바 ‘단타 칠 갭’)을 노리고 전용면적 58㎡ 아파트를 분양가 58억 동(제곱미터당 약 1억 동·한화 약 5천400만 원)에 계약했다. 당시 좋은 동·호수를 선점하기 위해 에이전시에 음성적인 뒷돈인 ‘거래 외 프리미엄’으로만 3억 5천만 동(한화 약 1천900만 원)을 현금으로 찔러주기까지 했다. 그러나 부동산 시장이 가라앉고 오는 7월로 다가온 차기 중도금 납입 압박을 이기지 못한 그는 결국 원 계약서상 금액에서 6억 5천만 동을 깎아주고서야 겨우 분양권을 처분했다. 프리미엄 손실까지 합치면 단 8개월 만에 10억 동(한화 약 5천500만 원)에 달하는 거액을 허공에 날린 셈이다.
이러한 사정은 북부 대단지가 들어선 동안현도 마찬가지다. 투자자 민 히엔 씨는 지난해 6월 분양가만 55억 동(제곱미터당 1억 1천900만 동)에 달하는 46㎡ 소형 아파트 2채를 덜컥 계약했다. 당시는 시장이 불타오르던 시기라 사지 않으면 기회를 잃는다는 포모 심리에 장악돼 에이전시에 총 3억 동의 프리미엄을 얹어주며 계약서에 도장을 찍었다. 그러나 반년이 지나도록 전매는커녕 보러 오는 사람조차 없자, 히엔 씨는 다가올 비수기인 ‘음력 7월(tháng Ngâu·귀신의 달)’의 극심한 침체를 피하기 위해 최근 한 채당 분양가에서 2억 동씩 추가로 가격을 내렸다. 프리미엄 날린 것까지 포함하면 총 11억 동의 손실을 고스란히 떠안은 눈물의 손절매지만, 여전히 시장의 반응은 차갑기만 하다.
글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE 베트남에 따르면 하노이 아파트 분양권 및 중고(리세일) 시장의 가격 상승 폭은 지난해 말부터 확연히 둔화했다. 올해 1분기 기준 CBRE가 통계를 낸 하노이 아파트 프로젝트의 절반 이상이 전 분기 대비 호가를 인하하거나 동결한 것으로 나타났다. 응우옌 호아이 안 CBRE 하노이 지사장은 이에 대해 “그동안 아파트 가격이 실거주자들의 소액 지불 능력을 초과해 지나치게 폭등한 것에 대한 필연적인 시장의 정상화 및 조정 과정”이라고 짚었다. 특히 분양 당시 제공되던 ‘대출 원금 및 이자 유예(ân hạn nợ)’ 혜택 기간이 끝나는 시점과 맞물려, 금리 변동 압박을 이기지 못한 수분양자들이 처분을 서두르면서 하방 압력이 커지고 있다는 분석이다. 베트남부동산중개인협회(VARS) 역시 현재 주택 거래의 75% 이상이 다주택자 등 투자 목적이며, 이 중 단기 금융 레버리지(대출)를 일으킨 10%의 투자자들이 한 채당 1억~3억 동씩 가격을 낮춘 매물을 던지며 탈출을 시도하고 있다고 경고했다.
전문가들은 이러한 ‘억대 웃돈의 덫’이 사실상 시행사와 대형 분양 대행사들이 합작해 만들어낸 인위적인 시장 과열 마케팅의 결과물이라고 입을 모은다. 팜 득 토안 EZ 프로퍼티 대표는 “2023년 말부터 2025년 3분기까지 신규 공급이 극도로 제한되자, 에이전시들은 공급이 ‘희소하다’며 시장의 포모 심리를 극대화했고, 가짜 청약 예약(Booking) 건수를 부풀려 구매자들에게 수억 동에서 최고 10억 동의 프리미엄을 당연하게 요구했다”면서 “시장이 꺾이자 대출을 낀 개인 투자자들은 이 프리미엄을 고스란히 날리는 것은 물론 원금까지 까먹는 부메랑을 맞은 것”이라고 꼬집었다.
설상가상으로 2028년까지 하노이 전역에 약 80개 프로젝트, 2만 8천 세대 이상의 신규 풍부한 입주 물량이 대거 쏟아질 예정이어서 기존 분양권 투자자들의 설 자리는 더욱 좁아질 전망이다. 쿠시먼앤드웨이크필드 베트남의 응우옌 리리 마켓리서치 팀장은 “현재 거치 기간이 끝난 대출 금리가 연 11~15% 수준의 변동금리로 전환되면서 투자자들의 자금 유지 비용이 작년보다 2%가량 급등했다”며 자금 압박이 가중될 것으로 내다봤다. 현지 전문가들은 대출 비중이 높은 ‘하우스푸어’ 투자자들의 경우 감당할 수 없는 투매에 나서기보다 은행과의 협상을 통해 대출 상환 기한을 연장(만기 연장)하는 등 선제적인 리스크 관리에 나서야 하며, 매도가 불가피하다면 손실 통제가 가능한 범위 내에서 신속하게 자금을 회수해 유동성을 확보해야 한다고 강력히 권고했다.
