하노이부동산 K계수 적용 시 토지사용료 최대 2.6배 상승 경고

베트남 부동산중개인협회(VARS)는 개정 토지법 초안에서 토지가격 조정계수(K계수)의 산정 근거를 명확히 해줄 것을 정부와 관련 기관에 건의했다. 하노이부동산을 포함한 전국 부동산 시장에서 K계수 적용에 따른 주민 및 기업의 재정 부담 증가 위험을 최소화하기 위한 조치다.

VARS에 따르면, 개정 토지법 초안은 대부분의 경우 개별 토지가격 산정 대신 토지가격표에 K계수를 곱하는 방식을 재정 의무 산정 기준으로 삼도록 하고 있다. 이 방식은 감정평가 기간 단축과 행정 비용 절감을 목적으로 도입이 추진되고 있다.

그러나 초안에는 K계수의 산정 근거, 검토 주기, 검증 메커니즘이 명시돼 있지 않다. VARS는 통일된 기준이 부재할 경우, 기존에 개별 토지가격 산정 단계에서 발생하던 문제가 가격표 작성 및 조정계수 산정 과정으로 고스란히 이전될 수 있다고 지적했다.

베트남 부동산시장평가연구원(VARS-IRE)이 2026년 K계수 정보를 보유한 22개 지방을 대상으로 실시한 조사 결과, 약 3분의 1의 지방이 K계수를 일률적으로 1로 적용하고 있는 것으로 나타났다. 나머지 지방은 용도지역 조건과 관련 요소에 따라 단계적으로 차등 적용하고 있다.

주목할 점은 용도지역 관련 K계수가 하노이(Hà Nội)에서는 최대 1.45, 호찌민(Hồ Chí Minh)에서는 최대 1.7에 달할 수 있다는 사실이다. 이는 구성 계수에 불과하며, 시장 변동 및 기타 조정 요소는 아직 포함되지 않은 수치다.

VARS는 지방 간 차이가 각 시장의 특수성에서 비롯될 수 있다고 인정하면서도, 명확한 기준이 없을 경우 K계수 산정이 행정적 결정에 의존하게 돼 기업과 주민이 재정 의무를 예측하기 어려워질 수 있다고 우려했다. 협회는 하노이부동산 등 주요 프로젝트에 이 메커니즘을 적용할 경우 토지사용료가 기존 대비 2~2.6배 증가할 수 있다고 추산했다.

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