하노이 부동산 시장, 입주 앞둔 아파트 ‘급매’ 물결

하노이의 신규 아파트 입주 시기가 다가오면서 분양가 잔금 납부 및 고금리 압박을 견디지 못한 수분양자들의 ‘손절매’ 매물이 쏟아지고 있다.

6일 베트남 현지 언론 보도에 따르면 베트남부동산중개사협회(VARS)는 최근 보고서를 통해 입주 단계에 진입해 분양가의 45%에 달하는 잔금을 납부해야 하는 단지들을 중심으로 가격 조정 압력이 집중되고 있다고 밝혔다. 2024~2025년 부동산 과열기에 아파트를 매수한 투자자들이 거액의 잔금 마련과 대출 이자 유예 기간 종료라는 이중고에 시달리며 손실을 감수하고 매물을 내놓는 추세다.

하노이 자람(Gia Lâm)현의 한 수분양자는 2024년 말 약 30억 동(VND)에 매수한 아파트의 잔금 45%(약 14억 동)를 오는 9월 납부해야 하자, 손실을 감수하고 기존 가격보다 1억 5,000만 동 낮춘 매물을 내놓았으나 거래를 성사시키지 못하고 있다. 뜨리엠(Từ Liêm) 지역의 또 다른 매수자 역시오는 10월 입주를 앞두고 20억 동에 달하는 잔금과 변동금리 인상 부담을 피하기 위해 4억 동 규모 아파트 가격을 2억 동 할인해 매도를 시도 중이다.

부동산 플랫폼 밧동산(Batdongsan)에 따르면 주요 단지의 호가는 고점 대비 8~13%가량 하강 곡선을 그리고 있다. 임페리아 솔라 파크(Imperia Sola Park)의 매매 호가가 고점 대비 12.6% 하락한 것을 비롯해 루미 하노이(Lumi Hanoi) -9.5%, 케플러랜드(Kepler Land) -8.6% 등의 감소율을 기록했다. 현지 부동산 중개업소에 접수된 전매 매물량도 2분기 말 이후 연초 대비 20~30% 급증했다.

전문가들은 수분양자들이 초기에 20~30%의 소액 자금으로 단기 시세 차익을 노리고 진입했으나, ㎡당 8,000만~1억 동을 넘어서는 높은 가격과 고금리 여파로 후속 매수자를 찾지 못하고 있다고 분석했다. 부동산 컨설팅업체 CBRE 베트남에 따르면 하노이 아파트 2차 매매 시장 평균 가격은 ㎡당 6,000만 동으로 전 분기 대비 약 3% 하락했으나 전년 동기 대비로는 여전히 13% 높은 수준이다. CBRE는 현 시장 상황이 대출 규제와 거래 냉각이 중첩되었던 2007~2011년 침체기와 유사하게 흐를 수 있다고 경고했다.

향후 공급량 확대와 고금리 기조 유지에 따라 매도 압력은 더욱 거세질 전망이다. 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 2028년까지 하노이 약 80개 프로젝트에서 2만 8,000가구 이상이 입주를 시작할 것으로 추산했다. 닷싸인 서비스(Dat Xanh Services) 역시 주택담보대출 금리가 연 12~14%(변동금리 최고 15~16%) 수준에 달해 올해 상반기 분양 시장 소진율이 20~30%로 하락했다고 밝혔다. 전문가들은 과도한 대출을 활용한 투자자들에게 무리한 투매보다는 대출 연장 등 리스크 관리를 유도하고, 불가피하게 처분해야 할 경우 조속한 현금화 전략을 취할 것을 권고하고 있다.

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