개발 비용 상승 추세에도 불구하고 부동산 프로젝트의 가격 인상 여력이 크게 축소되고 있다는 전문가 분석이 나왔다. 주택 가격이 이미 높은 수준에 도달한 데다 소비자의 매수 선택 기준이 한층 엄격해졌고, 장기적인 공급 부족 우려도 서서히 완화되고 있기 때문이다.
17일 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL 베트남 지사와 현지 부동산 업계에 따르면, 주택 시장은 개발사의 일방적인 마진 보존 노력보다 시장의 실질적인 수용 능력과 소비자의 구매력에 따라 분양가가 결정되는 새로운 주기적 발전에 진입한 것으로 나타났다. 레 티 후옌 짱 JLL 베트남 총대표는 지난 수년간 공급 부족과 법적 인허가 지연이 맞물리면서 주택 가격이 지속해서 올랐고, 개발사들이 증가한 비용 부담을 분양가에 전가해 이윤을 지켜왔다고 진단했다. 그러나 현재는 오랜 가격 급등으로 가격대가 임계점에 도달한 반면 주택담보대출 금리는 높은 수준을 유지하고 있어 매수자들이 자금 조달에 신중을 기하는 분위기다. 짱 총대표는 토지 가격, 건설비, 금융 비용이 계속 오르더라도 이를 분양가에 그대로 반영하기는 어려울 것이며, 결국 시장의 실제 흡수율이 가격 한계선을 결정하게 될 것이라고 내다봤다.
특히 매수층의 인식 변화가 시장 판도를 바꾸는 핵심 요인으로 꼽힌다. 20년 이상 이어진 부동산 시장의 성장기 속에서 수험생이나 직장인 등 일반 매수자들은 단순한 가격 상승 기대감에 의존해 주택을 매입하던 습관을 버리고, 주거의 실제 가치와 단지 계획의 질, 임대 수익성 등을 꼼꼼히 따지기 시작했다. 여기에 시장 정보의 투명성이 강화되면서 프로젝트 간 비교가 한결 쉬워져, 개발사들은 가격 경쟁 대신 상품의 품질과 금융 지원 정책을 전면에 내세워야 하는 경영 시험대에 오르게 됐다.
보 홍 탕 DKRA 그룹 부사장 역시 주택 개발사들이 개발비 상승과 시장 수용성 저하라는 이중고에 직면해 있다고 지적했다. 탕 부사장은 현재 기업들의 우선순위가 이윤 극대화가 아니라 유동성 확보와 현금 흐름 유지로 전환됐다고 강조했다. 실제로 최근 신규 분양 시장에서는 땅값과 건설 원가가 올랐음에도 분양가가 동결되거나 소폭 조정에 그치는 현상이 관측되고 있다. 개발사들은 분양가 자체를 낮추는 대신 할인 혜택을 제공하거나 대출 이자 지원, 원금 상환 유예 기간 연장, 납부 일정 다각화 등의 우회적인 우대 정책을 통해 실질적인 가격 인상 압박을 자체적으로 흡수하고 있다. 이는 과거 과열기에 분양가를 상향 조정해 마진을 보존하던 방식이 더는 통하지 않는다는 방증이며, 기업들이 마진 감소를 감수하면서도 분양 속도를 올리는 실리적 선택을 하고 있음을 보여준다.
향후 주택 공급 가뭄도 점진적으로 해소될 전망이다. JLL은 향후 5년 내에 베트남 남부 권역을 중심으로 계획되거나 발표된 프로젝트를 통해 약 4만 가구의 아파트가 추가 공급될 것으로 추산했다. 이는 과거 호찌민 단일 시장의 연간 분양 규모 수준에 불과하지만, 만성적인 공급 정체 현상을 타개하는 물꼬를 트기에는 충분한 물량이다. 공급 기반이 다변화되고 소비자들의 선택지가 넓어짐에 따라 개발사들의 분양가 책정 범위는 더욱 제한될 것이며, 향후 부동산 가치는 원가 지표가 아닌 실질적인 수요와 거주 가치에 수렴하게 될 것으로 분석된다.
