올해 상반기 베트남으로 외국인직접투자(FDI) 자금이 계속 몰렸지만, 부동산은 예전처럼 손쉽게 자금을 끌어들이는 분야가 아니게 됐다. 투자 펀드들이 갈수록 신중해지면서 법적 문제가 명확하고 현금 흐름을 만들어낼 수 있으며 즉시 운용이 가능한 프로젝트만 골라 담고 있다.
통계청 자료에 따르면 올해 상반기 FDI 등록액은 346억5천만 달러로 지난해 같은 기간보다 61% 늘었다. 집행액은 약 117억2천만 달러로 8.1% 증가해 최근 5년 상반기 중 가장 높은 수준을 기록했다.
다만 외국 자본 대부분은 여전히 제조·가공업에 집중돼 전체 등록 자본의 약 82.6%를 차지했다. 반면 부동산은 약 7.4%에 그쳐, 인수합병(M&A)에 대한 투자자들의 신중한 심리를 드러냈다.
JLL 베트남 보고서는 세계적으로 고금리 환경이 이어지고 건설비가 오르는 데다 지정학적 불안정성까지 겹치면서 다수의 투자 펀드가 베트남 전략을 재검토하고 있다고 분석했다. 이들은 프로젝트를 처음부터 개발하는 위험을 감수하는 대신, 이미 형성된 자산이나 단기간에 착수 가능한 프로젝트를 인수해 위험을 통제하고 자본 효율을 극대화하는 쪽을 택하고 있다.
투자 성향도 눈에 띄게 바뀌었다. 현재 각광받는 프로젝트는 투명한 법적 지위와 유리한 입지, 양호한 인프라 연결성, 신뢰할 수 있는 시행사, 안정적인 현금 흐름 창출 능력을 동시에 갖춰야 한다. 실사 절차도 이전보다 훨씬 까다로워졌으며, 단순한 가격 상승 여력에 대한 기대보다 자산의 품질과 운영 효율에 초점이 맞춰지고 있다.
따 미 바익(Tạ Mỹ Bách) JLL 베트남 자본시장 이사는 투자 전략이 가격 상승 기대에서 실질적인 운용 가치 중심으로 이동하고 있다고 말했다. 그는 자본 비용이 여전히 높은 상황에서 투자자들이 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있고 장기적인 경쟁 우위를 갖췄으며 지속가능 개발 기준을 충족하는 프로젝트를 점점 더 선호한다고 설명했다. JLL 전문가들은 이런 요소들이 향후 베트남 시장의 외국 자본 유치 능력을 좌우할 것으로 내다봤다.
이런 흐름은 상반기 M&A 거래에서도 그대로 드러났다. 새로운 토지를 확보하거나 법적 문제가 얽힌 프로젝트를 찾는 대신, 이미 형성돼 단기간에 개발을 이어가거나 운용할 수 있는 자산에 집중한 것이다. 주거 부문에서 거래가 가장 많았고, 대규모 프로젝트는 주로 공동 개발이나 지분 일부 양도 형태로 이뤄졌다.
대표적으로 DIC 코퍼레이션(DIC Corp)은 동나이(Đồng Nai)성 다이프억(Đại Phước) 생태관광 도시개발지구의 4개 구역을 총 1억1천600만 달러 이상에 양도했다. 호찌민시 투티엠(Thủ Thiêm)의 에코 스마트 시티(Eco Smart City) 프로젝트에서는 롯데 프로퍼티스(Lotte Properties)가 최대 35%의 출자 지분 양도를 승인받았고, 이후 팟닷(Phát Đạt)이 양해각서를 체결하고 약 3천400만 달러의 계약금을 걸어 사업에 참여했다.
이 밖에 TT 캐피털(TT Capital)이 일본 파트너들과 함께 냐베(Nhà Bè)의 부지를 매입한 사례, OBC 홀딩스(OBC Holdings)와 브이콘스 그룹(Bcons Group)이 빈즈엉(Bình Dương)의 프로젝트를 양수한 사례도 모두 법적 위험이 남은 토지 대신 개발 기반이 갖춰진 자산에 집중했다.
다른 부문의 거래도 즉시 운용이 가능한 자산을 겨냥했다. 낀박(Kinh Bắc)은 두 개 기업을 인수해 하노이의 오피스·상업 프로젝트를 간접 보유하게 됐고, SC 캐피털 파트너스(SC Capital Partners)는 퓨전 호텔 그룹(Fusion Hotel Group)을 인수했다. 비콘십(Viconship)은 하이퐁(Hải Phòng)의 산업 부동산 프로젝트 개발을 위해 하버 시티(Harbour City) 지분 65%를 사들였다.
JLL은 M&A 활동이 유지되고는 있지만 현재 가장 큰 걸림돌은 투자 수요가 아니라 매도자와 매수자 간 가격 기대의 격차라고 지적했다. 다수의 시행사가 시장 회복 전망을 반영한 평가액을 기대하는 반면, 국제 투자 펀드들은 세계 경제의 변동기를 거친 뒤 신중한 입장을 유지하고 있다는 것이다.
이와 함께 프로젝트의 잔여 토지 사용 기한도 투자 결정 전 꼼꼼히 따지는 기준으로 떠오르고 있다. 특히 토지 배정이나 임대 기한이 얼마 남지 않은 자산일수록 그렇다.
JLL은 하반기에도 부동산 M&A가 안정적으로 유지될 것으로 전망했다. 다만 자금은 투기성이 강하거나 가격 상승 기대에 크게 의존하는 자산으로 확대되기보다, 법적 절차가 완비되고 자산의 품질이 좋으며 현금 흐름 창출이 가능한 프로젝트에 계속 집중될 것으로 내다봤다.
