부동산 가격 급등기를 지나 최근 숨고르기에 들어간 하노이 아파트 시장에서 급전이 필요해 매물을 싸게 내놓는 이른바 ‘손절(Cắt lỗ)’ 매물이 잇따르자, 실수요자들의 셈법도 복잡해지고 있다. 전문가들은 시장에 나온 모든 손절 매물이 무조건 이득은 아니라며 철저한 시장 조사와 대출 가이드라인 설정이 필수적이라고 조언했다.
18일 하노이 부동산 업계 및 현지 시장 분석 보도 등에 따르면, 지난 2023년 중순부터 2025년까지 가파르게 올랐던 하노이 아파트 거래가는 올해 초부터 보합세로 돌아서며 횡보 지표를 보이고 있다. 이 과정에서 과도한 대출(레버리지)을 일으켜 무리하게 투자했던 이들이 이자 부담을 이기지 못하고 매물을 던지기 시작하면서 현금 동원력이 있는 실수요자들에게는 새로운 기회의 장이 열렸다.
그러나 전문가들은 시장이 침체한 틈을 타 중개업자들이 손님을 끌기 위해 ‘손절’이라는 자극적인 타이틀을 위장 마케팅 수단으로 악용하는 경우가 많다고 경작을 울렸다. 예컨대 지난해 말 최고점 당시 부풀려진 호가 50억 동짜리 아파트를 현재 47억 동에 내놓으면서 “3억 동 손절”이라고 부르는 식이다. 따라서 실제로 집을 살 계획이라면 해당 단지나 인근 건물에서 최근 실제로 거래된 실거래가 메커니즘을 꼼꼼히 비교해 현재의 객관적인 평균 시세를 먼저 파악해야 한다.
만약 집주인이 금융 압박을 받아 실제로 값을 크게 낮춘 매물이라 하더라도, 해당 아파트 자체에 치명적인 결함이나 취약점이 없는지 가이드라인을 세워 확인해야 한다. 보통 시세보다 터무니없이 싸게 나오는 매물은 도심과 너무 멀리 떨어져 있거나 법적 권리증(핑크북) 발급이 불투명한 경우, 높은 관리비에 비해 주변 기반 시설이 미비한 경우가 많다. 단지 내에서도 수요가 적은 초소형 스튜디오 타입이거나, 반대로 총액이 너무 큰 대형 평수(방 3~4개), 혹은 저층이나 탑층, 쓰레기 수거장 인접 세대 등 선호도가 낮은 비인기 매물일 확률이 높다. 특히 시장 과열기 당시 ㎡당 9,000만~1억 동이라는 높은 분양가로 공급됐던 외곽 지역의 미완공 분양권 매물 중에서 이러한 급매물이 속출하고 있다.
독자가 제시한 ‘자본금 2억 동’의 상황을 고려할 때 가계의 재무 건전성을 해치지 않는 대출 비율 산정이 무엇보다 중요하다. 현재 현지 은행권의 주택담보대출 금리는 우대 기간(12~24개월) 동안에도 연 9~12% 선으로 높은 지표를 유지하고 있으며, 우대 기간이 끝난 후 변동 금리가 적용되면 연 12~15%까지 치솟을 수 있다. 안전한 자산 관리를 위해서는 대출 비율을 집값의 50% 미만으로 억제하고, 매달 나가는 원리금 상환액이 가구 총소득의 35~40%를 넘지 않도록 통제해야 한다.
올해 말까지 하노이 전역에서 입주를 시작하는 아파트 물량만 수만 가구에 달해, 초기 투자자들의 매물 폭탄과 물량 적체 현상은 갈수록 심화할 것으로 관측된다. 고금리 기조가 이어지는 만큼 서둘러 계약하기보다 시간을 두고 시장을 관망하는 것이 유리할 수 있다. 만약 분양권 형태의 손절 매물을 인수할 경우 승계해야 하는 남은 중도금 일정과 명의 변경 세금, 이자 비용 등을 포함한 ‘최종 취득 총비용’을 반드시 계산해야 한다. 아직 짓고 있는 아파트라면 대출 원리금 외에 현재 살고 있는 집의 월세 비용까지 이중으로 지출될 수 있으므로, 안전한 자산 확보를 원한다면 법적 위험이 없고 즉시 입주와 임대가 가능한 기입주 완공 아파트를 우선순위로 검토하는 것이 현명하다.
