호찌민시의 부동산 가격이 근로자들의 소득 수준을 크게 넘어 고공행진을 이어가면서, 많은 이주 노동자가 무리한 내 집 마련 대신 안정적인 임대주택(방찻집·nhà trọ)을 택하고 있다는 진단이 나왔다.
16일 호찌민시 부동산협회(HoREA) 및 현지 노동계 고시 등에 따르면, 도시 내 근로자들의 주거 수요는 매우 거대하지만 모두가 주택 소유를 목표로 삼는 것은 아니다. 레 호앙 쩌우 호찌민시 부동산협회 회장은 이주 노동자 상당수가 대도시에서 평생 거주하기보다는 일정 기간 일한 뒤 고향으로 돌아가려는 경향이 강해, 주택 매입보다는 적정 비용의 안정적인 장기 임대 거처를 최우선 가이드라인으로 삼고 있다고 분석했다.
실제 호찌민시 건설청과 개발연구원이 17개 주요 산업단지, 수출가공구, 하이테크 공단 내 근로자 28만 명을 대상으로 전방위적인 설문조사를 실시한 결과, 전체 응답자의 약 60퍼센트가 주택 임대를 희망하는 것으로 나타났다. 이들 중 상당수는 대도시에서 약 10~12년가량만 집중적으로 근무한 뒤 고향으로 복귀할 예정이어서 별도의 주택 매입 계획을 수립하지 않은 상태다.
이러한 현상은 대규모 인력을 고용하는 제조 기업들에서 뚜렷하게 관측된다. 약 55,000명의 이주 노동자가 근무하는 대형 제조 공장 푸웬(PouYuen)의 경우, 전체 근로자의 약 80퍼센트가 공장 외부의 민간 임대 주택을 이용하고 있다. 특히 직장 인근의 주거 공급 지표가 부족한 탓에, 일부 근로자들은 비용 절감을 위해 호찌민 외곽인 롱안성 벤룩(Bến Lức) 지역에 방을 얻은 뒤 매일 왕복 셔틀버스를 타고 장거리 통근을 감수하는 실정이다.
호찌민시 노동연맹은 근로자들의 소득 상승 속도가 자산 가격 상승세를 따라잡지 못해 주택 진입 장벽이 높아졌다고 짚었다. 현재 호찌민시 노동자의 평균 월급은 약 1,000만 동(한화 약 55만 원) 선으로, 기본적인 생활비를 지출하고 나면 매달 저축할 수 있는 자금은 400만~600만 동에 불과하다. 반면 도심 외곽의 저렴한 사회주택(서민 아파트) 조차 보통 12억~20억 동(한화 약 6,600만~1억 1,000만 원)에 시세가 형성되어 있어, 할부 대출을 이용하더라도 수십 년간 극심한 원리금 상환 압박과 사금융 리스크에 노출될 수밖에 없다.
통계 지표를 보면 현재 호찌민시 공단 근로자들의 사회주택 임대 및 임대 후 매ấn(thuê mua) 수요는 3만 가구를 넘어섰으며, 오는 2030년에는 약 30만 가구까지 폭증할 전망이다. 반면 현재 호찌민시가 사법적으로 확보한 공공 임대용 사회주택 및 공무원 숙소는 13,668가구에 불과하며 이마저도 대부분 입주가 완료된 상태다. 일부 민간 기업이 투자한 린쑤언(Linh Xuân) 공단 기숙사나 레탄(Lê Thành) 회사가 안락 지역에 공급한 800가구 규모의 임대 아파트, 월세 200만 동 이하의 초저가 임대 건물 등이 대안으로 제시되고 있으나 전체 필요 수량의 약 15퍼센트를 충족하는 데 그치고 있다.
공공 공급망이 제한적인 상황에서 이주 노동자들의 실질적인 안식처 역할을 하는 곳은 개인 업자들이 운영하는 민간 사설 방찻집이다. 시 건설청 조사에 따르면 호찌민 시내에는 현재 60,000여 곳의 사설 임대 구역에서 약 630,000개의 방이 운영 중이며, 이를 통해 약 180만 명의 이주 노동자 인구를 흡수하고 있다. 판 쩐 휘 훙 호찌민 건축과학기술협회 부회장은 물류 센터와 하이테크 공단 노동자들의 고용 안정을 위해서는 적정 가격대의 주거 가이드라인 확보가 필수적이라고 자문했다. 당국이 향후 50,000가구의 임대주택을 추가 개발하겠다는 청사진을 내걸었지만 여전히 현장의 수요 지표와는 격차가 크다는 지적이다.
전문가들은 임대주택 시장의 활성화가 더딘 주동적 원인으로 분양 주택 사업 대비 낮은 수익성 메커니즘을 꼽았다. 건설사 입장에서는 대규모 자산을 초기에 투입해야 하지만 자금 회수 기간이 15~20년 이상 장기로 늘어나는 반면, 토지나 세제, 금융 제재 면에서 뚜렷한 인센티브를 받지 못하기 때문이다. 쩌우 회장은 법적으로 민간 방찻집도 임대용 사회주택의 한 형태로 인정받고 있음에도, 실제 영세 집주인들에 대한 행정적·재정적 보조 조치가 전무한 현행 제도의 모순을 꼬집었다.
이에 따라 부동산협회와 관련 부처들은 임대료가 서민 소득에 맞게 책정된 프로젝트에 한해 파격적인 토지세 면제, 세금 감면, 하이테크 우대 금리 금융 자산 지원 등의 교차 보조 메커니즘을 전격 신설해야 한다고 제안했다. 아울러 신규 임대 단지를 조성할 때는 노동자들의 출퇴근 편의를 위해 공단이나 하이테크 단지, 대형 물류 허브 및 지하철(메트로) 역세권 주변에 최우선 배치하고, 기존의 노후화된 민간 방찻집에 대해서는 안전과 삶의 질 기준을 만족할 수 있도록 개보수 자금을 지원하는 가이드라인이 필요하다고 권고했다. 미식 및 주거 전문가들은 근로자들의 안정적인 가계 유지를 위해 월세 지출이 한 달 수입의 20~25퍼센트 범위를 넘지 않아야 하며, 공급 확대와 동시에 임대료 상한제 및 임차인 권리 보호를 위한 사법적 안전장치가 정립되어야 시장이 선순환할 것이라고 자문했다.
