호찌민 시내 중심가의 가파른 집값 상승세에도 불구하고, 실수요자들이 선교외(외곽) 지역으로 이주하기를 주저하고 있다. 교외 지역의 낮은 가격 메리트가 직장과의 거리, 교통 체증으로 인한 시간 낭비, 의료·교육 인프라 부족이라는 복합적인 생활 비용 감당을 넘어서지 못하기 때문이다.
3일 베트남 부동산 업계와 현지 언론 보도에 따르면 호찌민 시내 중심가에서 근무하는 직장인들 사이에서 도심의 값비싼 아파트를 매입하거나 계속 임차하는 가구 비중이 교외 이주 가구보다 압도적으로 높은 것으로 나타났다. 가격 차이가 최대 두 배에 달함에도 불구하고 실수요층이 움직이지 않는 현상이 지속되고 있다.
부동산 컨설팅업체 CBRE 베트남의 최신 데이터에 따르면 호찌민 시내 중심가 아파트의 평균 분양가는 현재 ㎡당 9천600만~1억 동(한화 약 520만~540만 원) 선에 형성되어 있으며, 핵심 요지의 경우 이보다 훨씬 높다. 반면 빈즈엉, 동나이, 떠이니닝 등 호찌민과 접한 교외 지역의 분양가는 ㎡당 4천~6천만 동으로 도심 집값의 40~50% 수준에 불과하다.
이 같은 가격 격차에도 불구하고 실수요의 도심 지향 성향은 뚜렷하다. 부동산 플랫폼 밧동산(Batdongsan)의 소비자 심리 보고서를 보면 전체 주택 검색 수요의 80% 이상이 여전히 호찌민 구도심 지역에 집중되어 있다. 인접 교외 지역의 비중은 17~19%에 그쳤으며, 이마저도 실제 거주 목적보다는 투자용 수요가 대부분인 것으로 분석됐다.
부동산 전문가들은 이 같은 현상의 핵심 원인으로 직장과 일상의 모든 인프라가 도심에 단단히 고정되어 있다는 점을 꼽았다. 주택을 구입할 때 단순히 외형적인 매매가만 비교하는 것이 아니라 시간, 교통비, 정서적 스트레스, 가족 돌봄 시간 등을 모두 합산한 ‘총생활비용’을 따지기 때문이다. 도심 중심가로 출퇴근하는 직장인이 교외로 이주할 경우 매 ngày 길바닥에서 버려야 하는 시간만 1~3시간에 달해 삶의 질과 건강이 급격히 저하된다.
도시의 ‘공생 생태계’ 측면에서도 교외 지역은 아직 자생력이 부족하다. 고소득의 안정적인 일자리가 도심에 몰려 있다 보니 학교, 병원, 쇼핑몰, 엔터테인먼트 등 필수 서비스 시설도 자연스럽게 도심으로 집중되는 구조다. 교외 지역은 주거 시설(아파트 및 타운하우스)만 덩그러니 들어섰을 뿐, 양질의 로컬 일자리나 명문 학교, 종합병원 등 도시의 필수 하드웨어가 완비되지 않아 입주민들이 다시 도심으로 역류하는 기형적 이동이 반복되고 있다.
철도 및 부동산 전문가들은 인구 분산을 유도하는 교외 지역 활성화는 장기적으로 가야 할 방향이지만 결코 단기간에 이루어질 수 없다고 진단했다. 대중교통 지향형 개발(TOD)을 유도할 메트로(도시철도), 순환도로, 광역고속도로 등의 교통 인프라가 개통되어 물리적 시간을 단축하는 것이 우선 과제다. 다만 인프라 확충은 최소한의 조건일 뿐이며, 궁극적으로는 교외 지역 자체의 일자리 창출과 주거 생태계가 동시에 조성되어야만 실수요자를 유인할 수 있다는 지적이다. 이러한 구조적 비대칭이 해결되지 않는 한 도심과 교외의 자산 가치 격차가 벌어지더라도 중심가 선호 현상은 당분간 꺾이지 않을 전망이다.
