호찌민시 신규 주택 공급 73%가 고급 아파트… 서민용 주택은 ‘제로’

올해 들어 베트남 호찌민시의 신규 주택 공급에서 고급 아파트가 70% 이상을 차지한 반면, 서민용 저가 주택은 완전히 자취를 감추면서 주택 시장의 수급 불균형이 심화하고 있다고 베트남 현지 언론이 29일 보도했다.

보도에 따르면 호찌민시 부동산협회(HoREA)가 정부에 제출한 보고서에서 올해 1~9월 자금 조달 요건을 갖춘 신규 주택 물량 중 고급 및 중고급 아파트 비중이 73.6%에 달한 것으로 나타났다. 중급 아파트 비중은 7.1%에 그쳤으며, 서민용 저가 주택 공급은 단 한 건도 기록되지 않았다.

서민용 주택의 부재 속에 분양가 상승세도 지속되고 있다. 부동산 컨설팅 업체 CBRE 베트남의 3분기 보고서에 따르면 호찌민시 아파트의 평균 분양가는 전용면적 제곱미터(m²)당 7,500만 동(부가가치세 및 관리비 제외)을 기록했다. CBRE의 기준상 서민용 아파트는 m²당 3,500만 동 이하이어야 한다. 또 다른 부동산 기관 DKRA 컨설팅 조사에서도 3분기 호찌민시 아파트 분양가는 m²당 최저 3,280만 동, 평균 6,850만 동, 최고 5억 2,030만 동(부가가치세 포함)으로 집계됐다.

이처럼 고급 아파트 중심의 시장 구조가 형성된 원인으로 전문가들은 내륙 도심의 토지 고갈과 개발 비용 증가를 꼽았다. 부동산 컨설팅 업체 아비송 영 베트남(Avison Young)은 토지비, 보상비, 프로젝트 개발비 상승으로 가격 하한선이 높아지면서 시행사들이 수익성을 확보하기 위해 고급 상품 위주로 사업을 추진할 수밖에 없다고 분석했다. 현재 호찌민 도심 및 투티엠(Thủ Thiêm) 반도 지역의 신규 분양가는 m²당 7,000~1,5000 달러(약 1억 8,200만 ~ 3억 9,000만 동), 동부 및 남부 지역은 3,800~5,500 달러(약 9,880만 ~ 1억 4,300만 동) 수준이다. 서부 지역에서도 m²당 4,500~4,800 달러(약 1억 1,700만 ~ 1억 2,480만 동)에 달하는 고급 프로젝트가 등장했다.

아울러 법적 인허가 걸림돌도 공급을 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 9월 초 기준 호찌민시에는 총 투자금 658조 8,400억 동 규모의 1,338개 프로젝트가 인허가 문제로 장기 지연되고 있다. 높게 형성된 집값으로 인해 매수세가 위축되면서 거래량도 급감했다. DKRA 컨설팅에 따르면 3분기 호찌민시 및 인근 지역의 아파트 공급량은 1만 3,215가구였으나 이 중 3,471가구만 소진되어 분양률이 26%에 머물렀다. 이는 지난 2분기 대비 66% 감소한 수치다.

레 호앙 짜우(Lê Hoàng Châu) HoREA 회장은 구매력 감소로 미분양 재고가 쌓이면서 부동산 기업들의 자금이 동결되고 유동성이 악화하고 있다고 지적했다. 즈엉 뚜이 융(Dương Thùy Dung) CBRE 베트남 총괄이사는 고금리와 매수 심리 위축이 시장에 부담을 주고 있다며, 건설사들이 대금 납부 기한 연장이나 금리 지원 등 마케팅책을 내놓고 있다고 설명했다.

도심 내 서민 주택이 고갈되면서 주택 수요는 인근 위성도시로 이동하는 추세다. 빈즈엉(Bình Dương)성과 바리어-붕따우(Bà Rịa – Vũng Tàu)성 등 외곽 지역 아파트 분양가는 m²당 1,800~4,500 달러 수준으로 실수요자들의 대안이 되고 있다. 부동산 플랫폼 빳동산(Batdongsan)에 따르면 빈즈엉 지역 부동산 검색 비중은 2024년 1분기 9%에서 올해 3분기 30%로 크게 늘었다.

호찌민시는 시장 균형을 맞추기 위해 법적 문제 해결과 사회주택(Nhà ở xã hội) 공급에 속도를 내고 있다. 시 당국은 지연된 프로젝트 중 54%에 해당하는 723개 사업의 법적 걸림돌을 해소했다. 사회주택의 경우 2026년까지 13개 프로젝트(9,402가구)를 완공할 예정이며, 올해 4분기 중 8만 4,000가구 규모의 6개 프로젝트를 추가 착공해 2026~2030년 총 18만 1,257가구를 공급한다는 목표다.

경제학자인 후인 푸억 응이어(Huỳnh Phước Nghĩa) 박사는 고급 중심의 편중된 공급이 시장 왜곡을 초래하고 있다고 진단하며, 신도시 개발 시 사회주택 및 임대주택 부지 확보를 의무화하고 분양 중심에서 장기 임대 중심으로 패러다임을 전환해야 한다고 제언했다. 또한 금융당국이 투기성 고급 프로젝트 대출을 제한하고 서민용 주택에 자금 지원과 우대 금리를 제공해야 하며, 부동산 기업의 자체적인 비용 절감 노력과 정부의 조속한 법적 규제 해소가 병행되어야 한다고 강조했다.

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