TOD(대중교통 연계 도시개발·Transit-Oriented Development)는 도시철도 노선 및 역사 주변에 주거·상업·서비스 시설을 집중 배치해 교통 인프라를 최대한 활용하고 개인 차량 의존도를 낮추는 도시계획 모델이다. 호찌민시는 이 모델을 적용한 구역 내 개발사업에 대해 5가지 부담금을 부과하는 결의안 초안을 마련하고 현재 각계 의견을 수렴하고 있다.
5가지 부담금은 △용적률(FAR) 조정으로 증가한 추가 연면적 분담금 △TOD로 인한 토지가치 상승분 환수 △철도 인프라 활용 부담금 △대중교통 직접 연결 부담금 △인프라 개선 기여금으로 구성된다.
추가 연면적에 대한 분담금
첫 번째 항목은 사업지의 FAR 등 용도지구 지표가 당초 계획 대비 상향 조정됨에 따라 늘어나는 추가 연면적에 적용된다. 초안은 추가 연면적, 토지 가격, 위치·용도·역사까지의 거리 등 요소를 반영한 산정 방식을 제시하며, 환수 비율은 25%로 설정했다.
추가 연면적은 조정 후 FAR과 기준 FAR의 차이에 산정 대상 토지면적을 곱해 산출한다. 건폐율·높이·기타 지표 변경으로 연면적이 증가하는 경우처럼 FAR 차이로 산정이 불가능한 때는 승인된 연면적 증분을 기준으로 계산한다.
위치 계수의 경우, 역사에 직접 연결되거나 보행 네트워크상 역 출입구로부터 300m 이내에 위치한 사업은 1.3이 적용된다. 300m 초과~500m 이내는 1.0, 500m~1,000m 구간은 0.9가 적용된다. 대중교통 접근이 분절되거나 제한된 지역은 계수 0.7이 부여된다.
용도에 따른 분담금 수준도 차등 적용된다. 상업·서비스 용도는 주거 용도보다 높은 계수가 설정될 전망이며, 역사와의 거리가 가까울수록 부담금 규모가 커지는 구조다.
토지가치 상승분 환수
두 번째 항목은 TOD 인프라 조성으로 인해 주변 토지가치가 상승한 부분을 환수하는 방식이다. 이는 공공 투자로 발생한 지가 상승 이익이 사업자에게 귀속되는 것을 방지하기 위한 것으로, 호찌민시는 TOD 구역 내 토지가치 변동분을 별도 산정 기준에 따라 부과할 계획이다.
철도 인프라 활용 및 직접 연결 부담금
세 번째와 네 번째 항목은 도시철도 인프라를 직접 활용하거나 역사와 물리적으로 연결되는 사업에 적용된다. 역사와 지하 또는 구조물로 직접 연결되는 시설의 경우 별도 기준에 따라 추가 부담금이 부과된다.
인프라 개선 기여금
다섯 번째 항목은 TOD 구역 내 도로·보행로·공공공간 등 주변 인프라 개선을 위한 기여금이다. 호찌민시는 이 같은 부담금 체계를 통해 도시철도 건설 재원을 확충하고 TOD 모델의 지속 가능한 개발을 뒷받침한다는 방침이다.
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