호찌민시 도심 지역의 사회주택(서민형 분양주택) 공급이 극심한 가뭄을 겪으면서, 현지 부동산 시장에서 도심 내 사회주택 분양을 받는 것이 복권 당첨만큼이나 어렵다는 지적이 나오고 있다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 데다 향후 전매 시 막대한 시세 차익까지 기대할 수 있어 청약 경쟁이 극도로 치열해진 탓이다.
15일 호찌민 부동산협회(HoREA)와 현지 매체 등에 따르면, 최근 열린 사회주택 규제 완화 좌담회에서 전문가들은 호찌민시의 사회주택 시장이 심각한 수급 불균형 상태에 빠져들었다고 진단했다. 레 호앙 쩌우 HoREA 회장은 “인프라와 편의시설이 잘 갖춰진 도심 입지의 사회주택을 분양받는 것은 청약이 아니라 복권 당첨과 같은 수준의 행운”이라고 비유했다.
실제로 호찌민시의 사회주택 공급 실적은 목표치에 크게 미치지 못하고 있다. 호찌민시는 2021~2025년 기간 동안 약 1만 9,000호의 사회주택을 완공하는 데 그쳤다. 올해 연간 완공 목표는 2만 8,500호에 달하지만, 지난 1분기 기준 입주를 마친 물량은 목표치의 단 2% 수준인 580호에 불과하다. 반면 호찌민시 노동연맹이 추산한 관내 사회주택 잠재 수요자는 최소 200만 명을 웃돈다.
수요와 공급의 격차가 벌어지면서 도심 청약 시장은 아수라장이 됐다. 일례로 과거 10군 지역인 리트엉끼엣(Lý Thường Kiệt) 거리에 공급될 예정인 700호 규모의 한 사회주택은 ㎡당 분양가가 약 2,500만 동으로 책정됐으나, 지난 3월 기준 이미 1만 2,000건이 넘는 청약 의향서가 접수됐다. 도심 요지의 경우 청약 경쟁률이 기본 수십 대 일에서 수백 대 일까지 치솟는 실정이다.
이처럼 사회주택의 인기가 폭발적인 이유는 뛰어난 입지 조건 외에도 높은 자산 가치 상승 잠재력에 있다. 관련 규정에 따라 사회주택은 분양 후 최소 5년이 지나면 시장 가격으로 일반 전매가 가능하다. 도심 내 저가 주택 공급이 끊기면서 기존에 완공된 사회주택의 암시장(세컨더리) 거래 가격은 분양가 대비 2~3배까지 폭등했다.
현지 부동산 시장 조사에 따르면, 과거 11군 지역 아우꺼(Âu Cơ) 거리에 위치한 한 사회주택은 현재 ㎡당 4,700만 동 선에 매물이 나와 2020년 분양 당시보다 가구당 10억 동 이상 올랐다. 판반헌 거리의 ‘토파즈 홈’은 2021년 ㎡당 2,800만 동에서 현재 4,300만 동으로, ‘HQC 빈쯩동’ 역시 5년 만에 ㎡당 2,500만 동에서 4,500만 동으로 배 가까이 뛰었다. 신규 분양가 자체도 올라 호찌민시 건설국이 밝힌 1분기 분양 승인 사회주택의 평균 가격은 ㎡당 2,200만 동으로 2019년 이전 평균가(1,600만 동)를 크게 상회했다.
이 같은 열기 속에서도 외곽 지역의 일부 노동자용 임대주택은 되레 외면받는 양극화 현상도 나타나고 있다. 부 중 흥 호찌민시 규획건축국 대표는 “도심과 멀고 인프라가 없는 곳은 노동자들이 입주를 꺼린다”며 “이제 사회주택은 단순히 ‘공급 수량’만 채우는 것이 아니라 실제 ‘살 만한 환경’을 조성하는 지질적 결합이 필요하다”고 지적했다.
전문가들은 향후 사회주택 개발이 대중교통지향개발(TOD) 모델과 연계되어 메트로 역세권이나 간선도로 주변에 배치되어야 한다고 입을 모은다. 또한 민간 기업의 참여를 유도하기 위해 고질적인 걸림돌로 지적되어 온 토지 규획, 재무 의무 산정, 정책 자금 대출 등 복잡한 행정 절차와 법적 규제를 과감하게 개혁해야 한다고 강조했다.
