-쇼핑몰과 경쟁·공급 과잉에 임대난, “과거 방식론 생존 못해”
베트남에서 가로 상가와 아파트 저층 상가의 공실이 속출하면서 임대인들이 임대료를 대폭 낮추고 있다고 탄니엔지가 18일 보도했다.
사빌스 하노이(Savills Hanoi) 도투항(Do Thu Hang) 선임이사는 상업용 상가의 낮은 임대 수익률이 여러 이유에서 비롯된다고 분석했다. 첫째는 쇼핑몰과의 경쟁이다. 많은 소매업체가 높고 안정적인 고객 유입, 전문적인 마케팅, 장기 안정적인 임대료 때문에 쇼핑몰을 선택한다. 반면 상가는 개인 소유로 운영돼 임대료가 불안정하고 부동산 시장 변동에 취약하다.
JLL 베트남(JLL Vietnam) 보고서는 아파트 저층 상가가 해당 단지 인구 규모에 크게 의존한다고 지적했다. 실제로 고객의 80%가 단지 내 거주자이며 외부 상업 공간과 연결성 부족으로 외부 고객은 적다. 일부 단지는 안전상 이유로 외부 출입을 의도적으로 제한해 저층 상가 사업을 수익성이 없게 만든다.
거의 모든 아파트 건물이 1층을 상가로 만들면서 수요 대비 공급 과잉이 발생했다. 반경 1.5~3km 내에 대형 시장, 슈퍼마켓, 쇼핑몰이 곳곳에 생기면서 주민들은 단조로운 상가를 건너뛰고 더 다양한 쇼핑 경험을 제공하는 인근 장소로 간다.
사비스타 자산관리(Savista Property Management) 응우옌티엔중(Nguyen Tien Dung) 대표는 “상가 소유주들이 시장이 ‘따뜻해지기’를 기다리는 대신 의료, 교육, 사무실 등 안정적인 수요가 있는 필수 서비스로 초점을 전환해야 한다”고 말했다. 그는 “임대료를 낮추고 장기간 공실로 두는 대신 사업체와 위험을 공유해야 한다”고 조언했다.
센터랜드 부동산(Center Land Real Estate) 보호앙꾸안(Vo Hoang Quan) 이사는 현재 임대 어려움이 부동산 가치와 실제 임대료 간 불일치에서 비롯된다고 분석했다. 호찌민시 반꼬(Ban Co)구 디엔비엔푸(Dien Bien Phu) 거리의 한 주택은 최근 약 1천억 동(약 42억원)에 구입됐다. 소유주는 은행 이자율에 상응하는 투자 수익을 보장하기 위해 월 5억 동의 임대 수입을 기대한다. 그러나 시장 임대료는 월 1억~1억8천만 동에 불과하다.
꾸안 이사는 “2025년은 임대인의 해가 아니라 임차인의 해가 될 것”이라며 “공간이 현금 흐름을 창출하는지는 고객이 결정한다”고 강조했다.
응우옌티엔중 대표는 “상가는 구식이 아니지만 과거 방식의 시대는 지났다”며 “빠르게 변화하는 시장에서 이익 기대치를 낮추고 운영 모델을 바꾸며 실제 수요에 맞춰야만 살아남을 수 있다”고 말했다.
탄니엔 2025.12.18
