부동산 컨설팅 기구 CBRE의 최신 시장 분석 지표에 따르면, 올해 상반기 베트남 수도 하노이시의 아파트 공급 물량이 6년 만에 최고치를 기록했음에도 불구하고 분양가는 또다시 사상 최고치를 경신한 반면, 개인 간 전매가 이뤄지는 2차 시장은 4년 만에 처음으로 하락 전환하는 기현상이 발생했다.
16일 하노이 부동산 업계 및 CBRE 공시 자료에 따르면, 올해 상반기(1~6월) 하노이 시내에 공급된 신규 아파트 물량은 총 1만 6,600가구로 집계되어 지난 2020년 이후 상반기 기준 최고치 수치를 기록했다. 그러나 새로 나온 매물의 상당수가 ㎡당 8,000만 동을 초과하는 고가 분양 물량에 집중되면서 시장의 가격 왜곡 현상은 더욱 심화됐다. 특히 하노이 부동산 역사상 최초로 ㎡당 6,000만 동 미만의 중저가 신규 분양 제품이 단 1가구도 출현하지 않는 ‘제로(0) 공급’ 사태가 발생했다. 특히 2분기에 공급된 신규 물량 중 탄쑤언(Thanh Xuân), 타이호(Tây Hồ), 동안(Đông Anh) 구역에서 ㎡당 1억 2,000만 동을 호가하는 초고가 아파트만 3,000가구 이상 쏟아지며 전체 평균 단가를 끌어올렸다.
이에 따라 개발사가 제시하는 1차 분양 시장의 평균 가격은 ㎡당 9,500만 동으로 전 분기 대비 12%나 급등하며 또 한 번 정점을 찍었다. 반면 그동안 가격이 급등했던 2차 전매 시장은 ㎡당 평균 6,000만 동 선으로 전 분기 대비 3% 하락하며 지난 2022년 이후 처음으로 하락 반전했다. 이러한 신축과 구축의 극단적인 가격 대립 정국 속에서 2분기 아파트 청약 및 매매 수치는 신규 공급량의 68% 수준인 5,800가구에 머물렀다. 전문가들은 하반기에도 하노이의 아파트 공급 물량이 역대 최고치였던 2019년을 뛰어넘어 연간 약 3만 9,000가구에 달하는 공급 폭탄이 예견되는 만큼, 향후 가격 추이와 유동성 지표는 대출 금리 추이와 매수자들의 심리 회복 여부에 직면하게 될 것이라고 진단했다.
한편 아파트와 달리 단독주택 및 빌라 등 저층 주거시설(타운하우스) 시장은 유동성이 완전히 바닥을 치며 침체 국면이 심화됐다. 상반기 저층 주거시설의 신규 공급량은 전년 동기 대비 17% 감소한 2,100가구에 그쳤으며, 이 중 80%가 하노이 외곽인 흥옌(Hưng Yên)성 반장(Văn Giang) 지역의 대형 신도시 물량에 집중됐다. 수요 위축으로 인해 2분기 저층 주거시설의 매매 성사 건수는 660가구에 불과해 전 분기 대비 30%, 전년 동기 대비로는 무려 74%나 급감하는 폭락세를 보였다. 이처럼 유동성이 급격히 둔화되자 고금리 압박을 견디지 못한 자산가들이 매물 호가를 낮추거나 아예 매각을 보류하는 정황이 포착됐다. 1차 시장의 땅값 지표는 ㎡당 2억 900만 동으로 전 분기 및 전년 대비 각각 9%씩 하락했고, 2차 전매 시장 역시 ㎡당 1억 9,500만 동으로 전 분기 대비 3%, 전년 대비 2% 떨어지며 조정 국면이 뚜렷해졌다.
