하노이의 기존 아파트(전매) 시장 상승률이 지난 2024~2025년 기록한 정점의 절반 수준인 13%로 둔화한 것으로 나타났다.
9일 베트남 부동산 시장 및 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE 종합 보도에 따르면, 올해 2분기 하노이 아파트 시장은 신규 분양(기분양)과 전매(기존) 시장 간의 뚜렷한 디커플링 현상이 관측됐다. 전매 시장의 평당 평균 매매가는 ㎡당 6,000만 동으로 전 분기 대비 약 3% 하락했다. 기존 아파트 가격이 하락 조정을 기록한 것은 지난 2022년 말 이후 이번이 처음이다. 이에 따라 연간 가격 상승률도 이전 최고치였던 26%에서 13%로 대폭 축소됐다.
부동산 리서치 전문가들은 과열기를 거친 수도권 아파트 시장이 고금리 기조와 신규 분양 물량의 대거 유입으로 인해 본격적인 조정 국면에 진입했다고 분석했다. 현지 부동산 온라인 플랫폼의 매물 호가 지표에서도 최근 3달간 하락세가 이어지며 전체 아파트 매매 평균 호가가 ㎡당 8,500만 동 선으로 내려앉았으며, 지난 5월 기준 시장 관심도 역시 전년 동기 대비 36% 급감한 것으로 집계됐다. 금융권 조사에서도 12개월 고정 우대금리가 기존 연 6.5~8.2%에서 연 8.5~10%로 올랐고, 변동 주택담보대출 금리는 연 11~15%까지 치솟아 주택 구매 수요를 강하게 압박하고 있다.
반면 건설사들이 공급하는 신규 분양 시장은 물량과 가격 모두 상승세를 이어갔다. 올해 상반기 하노이 아파트 신규 분양 물량은 총 1만 6,600가구로 지난 2020년 이후 상반기 기준 최대치를 기록했다. 상품 구조를 보면 ㎡당 6,000만 동 미만의 보급형 신제품은 두 분기 연속 전무했으며, ㎡당 1억 2,000만 동을 초과하는 최고급 아파트가 전체의 3분의 1 이상을 차지했다. 이들 고급 물량은 주로 탄쑤언, 타이호, 동아인 지역의 4개 프로젝트에 집중됐다.
이처럼 고가 위주의 신규 프로젝트가 잇따라 출시되고 있으나 시장의 실질적인 소화력은 둔화하는 양상이다. 분기 내 전체 아파트 분양률은 68%에 그쳐, 과거 2년 동안 90%를 상회하던 수준에 크게 못 미쳤다. 부동산 업계 관계자는 토지사용료, 보상 및 부지 조성비, 금융 비용, 원자재 가격 등 건설 원가가 크게 오르면서 분양가 상승을 견인했으나, 대출 금리 인상과 높은 가격 피로감으로 인해 전매 및 신규 시장 모두 소비자의 구매력이 위축됐다고 진단했다.
CBRE는 올해 남은 분기 동안 아파트 공급이 계속해서 큰 폭으로 증가해 연간 총공급량이 지난 2019년의 최고치인 3만 7,000가구를 넘어선 약 3만 9,000가구에 달할 것으로 내다봤다. 전문가들은 대규모 물량이 쏟아지는 만큼 시장 경쟁이 한층 치열해질 것으로 전망하며, 건설사들이 향후 가격 책정 전략과 제품 구조, 금융 지원 정책을 더욱 신중하게 검토해야 할 시점이라고 제언했다.
