호찌민 시의 단독 및 연립주택 시장에서 매수세가 위축되고 매물이 쌓이자 자산가들이 매도 희망 가격을 낮추는 가격 조정 국면이 본격화되고 있다.
5일 베트남 부동산 업계에 따르면 최근 호찌민 시 바이히엔 지역의 한 단독주택(약 40제곱미터) 소유주는 5개월간 매물이 팔리지 않자 당초 기대했던 75억 동에서 5억 동 이상을 낮춘 69억 동에 최종 계약을 체결했다. 안호이동 지역의 85제곱미터 규모 주택 역시 매수자들의 적정 체감 가격(70억에서 80억 동)과의 격차를 줄이기 위해 기존 110억 동이던 호가를 98억 동으로 10억 동 이상 내렸으나 여전히 주인을 찾지 못하고 있다. 이처럼 매도인의 기대치와 매수인의 실제 지불 능력 간의 간극이 커 매매 주기가 과거보다 크게 늘어난 상태다.
실제 현지 부동산 시장의 호가 조정 흐름은 전방위적으로 나타나고 있다. 호찌민 시 중심지 및 인접 지역인 1군, 3군, 10군, 빈탄군, 푸 Nhuan군, 떤빈군 등의 단독주택 호가는 직전 분기 대비 평균 3에서 8퍼센트 하락했으며 일부는 10퍼센트 이상 떨어진 매물도 등장했다. 외곽 지역인 고밥군, 빈찬현, nha베현, 12군, 9군 등은 5에서 12퍼센트의 더 큰 폭의 하락세를 기록했다. 상업용 연립주택 역시 도심권은 5에서 10퍼센트, 외곽 지역은 6에서 8퍼센트 수준으로 가격이 하향 조정됐다.
부동산 플랫폼 밧동산(Batdongsan)의 데이터에서도 이러한 침체 기류가 명확히 확인된다. 올해 2분기 호찌민 시 연립주택의 제곱미터당 평균 호가는 지난해 말 2억 1천300만 동에서 현재 1억 9천700만 동으로 약 8퍼센트 급락했다. 단독주택의 평균 가격 또한 제곱미터당 1억 2천만 동에서 1억 1천600만 동으로 3.4퍼센트 동반 하락했다.
전문가들은 부동산 시장의 전반적인 유동성 둔화가 고가 자산인 단독·연립주택 시장을 직격했다고 분석했다. 현지 중개업계는 70억에서 100억 동을 호가하는 주택들의 경우 엄격한 대출 규제와 높은 조달 비용 탓에 레버리지를 활용한 매수세가 급감했다고 설명했다. 아울러 최근 수년간 토지 선호 심리와 아파트 가격 상승에 편승해 몸값이 실수요자의 구매 능력을 초과해 과도하게 오른 점도 원인으로 꼽힌다. 현재 이들 주택의 연간 임대 수익률은 2퍼센트 안팎에 불과한 반면, 유지 보수 비용과 공실 위험은 커져 과거 큰 장점이었던 ‘거주 겸 상업 활용’의 매력이 크게 반감됐다.
젊은 층을 중심으로 한 주거 트렌드의 변화도 시장 구조를 바꾸고 있다. 과거에는 도심 내 대지 지분을 소유하는 것이 최고의 자산 목표였으나, 최근 구매자들은 주거의 질과 금융 안정성, 편의시설을 더 우선시한다. 이에 따라 비슷한 자금력으로 도심의 깊은 골목 안 주택을 사기보다는 녹지 공간과 주차장, 상권이 완비된 준도심의 고급 아파트나 신도시 계획 주택으로 발길을 돌리고 있다.
다만 현지 학계 및 업계 관계자들은 도심 내 유한한 토지 가치와 신규 인허가 제한 등의 특수성 덕분에 입지가 좋고 법적 서류가 완벽하며 진입로가 넓은 알짜 매물은 장기 자산 축적용으로 여전히 유동성을 유지할 것으로 내다봤다. 결국 실제 사용 가치에 비해 가격이 과도하게 부풀려진 고가 주택들을 중심으로 시장의 실구매력에 맞춰 자산 가격이 수렴하는 체질 개선 작업이 당분간 이어질 전망이다.
