호찌민시가 대중교통 지향형 도시개발(TOD)을 확대하면서 지하철역 등 대중교통 거점 주변의 토지 가치가 급등하는 가운데, 개발 이익을 저소득층용 보금자리 주택 건설 및 공공 혜택으로 환수하기 위한 정책적 장치가 시급하다는 전문가들의 지적이 제기됐다고 베트남 현지 언론이 보도했다.
보도에 따르면 대중교통 접근성이 향상되면서 역세권 토지 이용 효율성이 높아지고 개발 밀도가 증가하고 있으나, 이는 곧 주거비 상승과 저소득층의 도심 밀려남 현상으로 이어지고 있다. 부동산 컨설팅 업체 사빌스(Savills)에 따르면 호찌민 메트로 1호선 연선의 아파트 가격은 2015년부터 2023년 사이에 약 35~70% 급등했다. 나이트 프랭크(Knight Frank) 역시 지하철역 반경 500~800m 이내 부동산 가격이 미연계 지역보다 10~30% 높으며, 환승역의 경우 30~50%의 프리미엄이 붙는다고 분석했다. 베트남부동산중개업협회(VARS IRE) 자료에서도 최근 2년간 메트로 접근성이 뛰어난 프로젝트의 매매가가 시장 평균보다 10~20% 더 높은 상승률을 기록했다.
이에 대해 호찌민 경제금융대학교(UEF) 부동산학과 쩐호앙남(Trần Hoàng Nam) 석사와 RMIT 베트남 대학교의 응우옌호앙빈(Nguyễn Hoàng Binh) 박사 등 전문가들은 적절한 정책적 개입이 없을 경우 저소득층과 임차인들이 역세권 주거지에서 배제될 위험이 높다고 경고했다. 전문가들은 개발업자에게 용적률(FAR) 인센티브를 제공하는 대신 전체 세대수의 일정 비율을 사회주택이나 시세 이하 주택으로 공급하도록 의무화하는 ‘토지 가치 환수(Land Value Capture)’ 메커니즘 도입을 제안했다.
해외 사례로는 2024년 말 뉴욕시가 도입한 ‘보편적 주거비 부담가능성 선호제(UAP)’를 비롯해 2026년 베이쇼어 드라이브(Bayshore Drive) 부지 입찰 등 인프라와 토지 공급을 연계 개발하는 싱가포르의 정부 토지 매각(GLS) 프로그램, 콜롬비아 보고타의 메트로비비엔다(Metrovivienda) 프로그램, 인도 아메다바드의 밀도 인센티브제 등이 제시됐다. 전문가들은 TOD의 성공 여부를 단순히 역세권 집값 상승률이 아닌 대중교통 편의성 향상과 주거 환경 개선, 그리고 정부·투자자·지역사회 간의 균형 잡힌 개발 이익 공유 구조 확립에 두어야 한다고 강조했다.
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