호찌민시 상업용 주택단지 사회주택 의무, 유연화 건의 20%

호찌민시가 상업용 주택 프로젝트 내 사회주택 의무 미이행 개발사에 대한 제재를 검토하는 가운데, 전문가가 새 법률에 맞춰 이행 방식의 유연화를 건의했다.

도티로안(Đỗ Thị Loan) 전 호찌민시 부동산협회 상임부회장 겸 사무총장은 최근 호찌민시 인민위원회에 개발사가 사회주택 의무 이행 방식을 유연하게 선택할 수 있도록 허용해달라는 건의서를 제출했다.

건의는 호찌민시 건설국이 최근 상업용 주택 프로젝트 내 20% 부지에 사회주택 건설 의무를 이행하지 않은 개발사에 제재 방안을 연구 중이라고 밝힌 데 따른 것이다.

건설국이 제시한 제재 방안은 미래 분양 금지, 신규 프로젝트 투자 승인 불허, 공기 연장 불허 또는 20% 부지 회수 등이다.

도티로안 박사는 “이런 소식이 새 법률로 사회주택 의무 이행 메커니즘이 근본적으로 바뀐 상황에서 기업계에 우려를 조성하고 있다”고 지적했다.

현행 규정에 따르면 개발사는 프로젝트 내 부지 배정, 타 지역 부지 배정, 부지 가치 상당액 금전 납부 등 3가지 방식 중 선택할 수 있다.

2025년 1월1일 발효된 2023년 주택법과 2024년 토지법은 모든 상업용 주택 프로젝트가 현장에서 20% 부지를 의무적으로 사회주택 건설에 배정하도록 강제하지 않는다. 대신 성급 인민위원회가 도시계획 수립·승인 단계에서 사회주택 개발 부지 배정을 결정하며 프로젝트 내부, 인접 지역 또는 집단 사회주택 단지에 실시할 수 있다.

도 박사는 고급 대규모 상업용 주택 프로젝트 내 사회주택 혼재 건설이 많은 문제를 드러냈다고 지적했다. 고급 아파트 단지의 관리·운영비는 저소득층의 지불 능력을 초과하며, 하나의 프로젝트에서 두 가지 관리 체제가 공존하면 주민 그룹 간 갈등이 발생하기 쉽다.

또한 고급 프로젝트 주변 환경은 교육·의료·상업 등 비용이 높은 서비스 생태계와 연결돼 저소득층이 장기 적응하기 어렵다. 이는 사회복지 효과를 떨어뜨리고 사회주택 개발 목표 달성을 어렵게 만든다고 도 박사는 설명했다.

호찌민시 여러 부동산 개발사도 건설국의 제재 제안 이후 난처한 상황에 처했다고 밝혔다. 한 개발사 관계자는 “상업용 주택 프로젝트들이 특히 새 토지가격표 발표 이후 사회주택 개발 부지 배정에 많은 어려움을 겪고 있다”고 말했다.

중심부 많은 도로의 평균 토지가격은 ㎡당 5천만~8천만동에 달한다. 이 가격대 부지에 사회주택을 건설하면 제품 원가가 ㎡당 7천만~1억동에 이를 수 있어 저소득층의 지불 능력을 크게 초과한다. 개발사가 프로젝트 내 일부 부지를 사회주택용으로 인도해도 판매가가 너무 높아 대상자에 맞지 않아 ‘동결’될 위험이 있다.

도티로안 박사는 국회가 통과시킨 특례 메커니즘과 정책을 근거로 호찌민시 인민위원회가 개발사에게 각 프로젝트의 계획과 구체적 조건에 맞춰 사회주택 의무 이행 방식을 유연하게 선택할 수 있도록 허용해달라고 건의했다.

이에 따라 시는 기업이 타 지역의 정리된 부지를 양도해 국가가 인프라와 사회시설을 갖춘 집단 사회주택 단지를 개발하도록 하는 교환 메커니즘을 검토할 수 있다.

또한 시장 원칙에 따라 토지가격을 산정해 금전 납부 메커니즘을 적용하고, 호찌민시 주택개발기금에 재원을 보충해 국가가 조정하는 대규모 사회주택 프로젝트에 투자하는 방안을 제안했다. 일부 특수 프로젝트의 경우 토지와 금전을 결합한 형태로 의무를 이행할 수 있다.

도 박사는 “현장 강제 방식에서 유연한 메커니즘으로 전환하는 것이 새 법률 체계에 부합할 뿐 아니라 기업의 애로를 해소하고 호찌민시가 집중적이고 효율적이며 지속 가능한 방향으로 사회주택 개발을 더욱 주도적으로 추진할 수 있게 한다”고 강조했다.

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