베트남 농업환경부(Bộ Nông nghiệp và Môi trường)가 토지법 개정 초안을 공개하고 오는 8월 10일까지 의견을 수렴하고 있다. 농업환경부는 제안서에서 2024년 토지법 시행 약 2년 만에 일부 한계가 드러났다며, 토지 자원을 경제·사회 발전에 원활히 활용할 수 있도록 추가 연구와 정책 보완이 필요하다고 밝혔다.
개정 초안의 핵심은 개별 공시지가(giá đất cụ thể) 폐지다. 대신 지가표(bảng giá đất)와 조정계수(hệ số điều chỉnh)를 적용해 토지 관련 세입을 산정하고, 국영기업 주식화(민영화) 시 토지 사용권 가치를 평가하는 방식으로 전환하는 내용이 담겼다. 이번 베트남 부동산 제도 개편안은 토지 가격 결정 절차의 간소화를 목표로 하고 있다.
현행법상 개별 공시지가는 7가지 경우에 적용된다. 국가가 경매·입찰 없이 조직에 토지를 배분할 때 납부해야 하는 토지사용료, 임대 기간 전체에 대해 일시 납부하는 임대료, 국영기업 주식화 시 토지 사용권 가치 산정 등이 대표적이다. 또한 국가의 토지 수용 시 보상액 산정에도 개별 공시지가가 활용되어 왔다.
개별 공시지가는 통상 감정평가 전문기관이 비교법, 수익법, 잉여법, 조정계수법 등 4가지 방법 중 하나를 적용해 산정한다. 이후 감정평가위원회의 심의를 거쳐 성급 인민위원회(UBND)가 최종 결정하는 절차를 밟는다.
지가표는 국가의 토지 배분·임대, 용도 변경 허가, 세금·수수료 산정, 행정 위반 과태료 부과, 토지 수용 시 보상 등 다양한 경우에 산정 기준으로 활용된다. 베트남 부동산 시장에서 지가표는 실거래가와의 괴리 문제가 지속적으로 지적되어 온 만큼, 이번 개정안이 실질적인 격차를 줄일 수 있을지 주목된다.
