서민층과 중산층의 주거 안정을 위해 신설되는 ‘적정 가격 상업주택(Nhà ở thương mại vừa túi tiền)’에 대해 주민 소득 수준에 맞춘 정형화된 계산 공식과 구체적인 가격 상한제(Trần giá)를 도입해야 한다는 전문가들의 의견이 제기됐다.
23일 베트남 상공회의소(VCCI) 및 부동산 업계에 따르면 지난 22일 VCCI 주최로 열린 주택법(개정안) 공청회에서 다수의 전문가들은 개정안에 포함된 ‘적정 가격 상업주택’의 정의와 규제를 보다 명확히 표준화해야 한다고 강조했다. 현재 법안 초안에는 시행사(개발업체)가 국가의 정책적 지원을 받는 대신, 마진율을 10%로 제한하고 분양가 및 임대료를 직접 결정하도록 규정되어 있다.
GP 인베스트(GP Invest)의 응우옌 꿕 히엡(Nguyễn Quốc Hiệp) 회장은 지역별 평균 소득과 주택 마련을 위한 소득 축적 기간(15년)을 곱한 뒤 표준 주택 면적(60~70㎡)으로 나누는 분양가 산정 공식을 제안했다. 히엡 회장은 하노이의 월평균 소득 1,600만 동을 기준으로 70㎡ 아파트의 경우 ㎡당 약 4,000만 동, 60㎡ 아파트의 경우 ㎡당 약 4,800만 동이 산출된다고 설명했다. 현재 사회주택(공공임대/분양)의 ㎡당 단가가 이미 3,000만 동을 돌파한 상황을 감안하면 수도권의 적정 주택 가격은 ㎡당 4,000만~5,000만 동 수준이 현실적이라는 분석이다.
부 카인 딘(Vũ Khánh Din) 변호사 역시 이번 초안이 사회주택 자격에는 미달하지만 일반 상업주택을 구매할 능력이 없는 중위 소득층의 ‘사각지대’를 정확히 짚었다고 평가했다. 다만 현행 메커니즘은 투입 요소와 이윤 폭만 통제할 뿐 최종 소비자가 체감하는 실질적인 구매력 보장에는 한계가 있다며, 가구 소득과 입지 계수 등을 고려해 매년 고시되는 가격 상한제를 적용해야 한다고 지적했다.
호찌민시 부동산협회(HoREA)의 레 호앙 쩌우(Lê Hoàng Châu) 회장은 기업의 이윤율을 10%로 일률 제한하기보다는 지자체별로 분양가 상한선만 제시하는 방식이 바람직하다는 의견을 냈다. 예를 들어 호찌민시의 경우 입지에 따라 ㎡당 3,000만~7,000만 동 수준의 상한선을 설정하면 중산층의 자금 조달 능력에 부합할 것이라는 설명이다.
한편 개정안 내 정책의 형평성과 실효성에 대한 지적도 이어졌다. 부동산 법률 전문가 팜 타인 뚜안(Phạm Thanh Tuấn)은 개정안이 적정 가격 상업주택의 전매를 5년간 제한하면서도 사회주택 규정은 정부 이관으로 다루는 등 정합성이 떨어진다고 비판했다. 또한 법인(조직)의 주택 매입 및 임범 자격을 허용하면서도 세부 조건이 없어, 실거주 목적이 아닌 투기나 자산 축적용으로 악용될 위험이 있다고 우려했다. 뚜안 전문가는 법인의 매입 수량 제한, 실수요 검증 원칙, 전매 조건 등을 별도 조항으로 명확히 규정해야 한다고 권고했다.
