호찌민시의 A급 오피스 빌딩 중 약 30%가량이 준공 후 10년을 넘기면서, 친환경과 스마트 인프라를 우선시하는 글로벌 임차 기업들의 수요 변화에 맞춰 리모델링 압박을 강하게 받고 있다. 대형 신축 오피스 공급이 지속해서 유입되는 정국 속에서 노후 건물의 경쟁력 약화와 자산 가치 하락 우려가 본격화하는 양상이다.
9일 베트남 상업용 부동산 시장 및 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL 종합 보도에 따르면, 호찌민시 전체 A급 오피스 면적의 약 28%가 운영 기간 10년을 초과했으며 이 중에는 25~30년 전에 준공된 건물도 상당수 포함된 것으로 조사됐다. 현재 하노이와 호찌민시의 전체 오피스 공급량은 약 410만㎡에 달하지만, 이 가운데 A급 오피스의 약 35%는 여전히 국제 친환경 인증을 취득하지 못한 상태다. 전문가들은 임차인 유치와 경쟁력 유지를 위해 이들 기존 오피스의 대대적인 보수 및 성능 개선이 불가미하다고 보고 있다.
이러한 현상은 글로벌 오피스 시장의 전반적인 흐름과 궤를 같이한다. JLL은 전 세계 오피스 빌딩의 약 65%가 환경, 기술, 사용자 경험 등 새로운 글로벌 기준에 맞춰 개조되지 않을 경우 오는 2030년까지 시장에서 도태될 위험이 있다고 경고했다. 통상 오피스 빌딩은 운영 15년 차에 접어들면 핵심 기계 설비와 관리 시스템의 대대적인 정비 주기가 도래하며, 20~25년 차에는 자산 가치 보존을 위한 전면적인 리모델링이 필수적이다. 현재 호찌민시에서 신규로 개발 중인 A급 오피스의 약 70%가 초기 설계 단계부터 친환경 및 스마트 빌딩 기준을 적용하고 있어 구형 건물과의 격차는 더욱 벌어지고 있다.
과거에 지어진 빌딩들은 전력 및 기계 설비의 효율 저하, 공기 질 관리 부실, 편의 공간 부족 등으로 인해 유연한 근무 환경이나 현대적인 빌딩 관리 기술(ESG)을 통합하는 데 한계를 보이고 있다. 부동산 전문가들은 ESG가 단순한 경쟁 우위 요소를 넘어 상업용 부동산 시장의 새로운 필수 표준으로 자리 잡았다고 강조했다. 특히 외국인 직접 투자 기업을 비롯한 글로벌 기업들은 본사의 탄소 배출 감축 총량 규제(Scope 3)를 충족하기 위해 친환경 인증을 받은 오피스를 최우선 지표로 삼고 있다.
실제로 호찌민시 중심가에 위치한 메린 포인트 타워, 엠플라자, 빈콤 센터 타워 등은 ESG 기준에 맞춰 발 빠르게 내부 시설을 업그레이드한 이후, 높은 임대율과 함께 주변 시세보다 높은 임대료 수준을 유지하는 성공적인 재포지셔닝 사례로 꼽힌다. 조사 결과 명확한 탄소 배출 저감 로드맵과 친환경 인증을 보유한 빌딩은 일반 건물보다 15~30% 높은 임대료 프리미엄을 누리는 것으로 나타났다. 반면 리모델링에 소요되는 비용은 자산 총가치의 1~7% 수준에 불과해, 단기 투자로 운영비를 절감하고 건물의 수명을 연장하는 방어벽을 구축할 수 있다.
시장 전문가들은 호찌민시 오피스 시장의 경쟁 구도가 과거 ‘단순 위치 중심’에서 ‘자산의 질적 수준’으로 빠르게 전환되고 있다고 진단했다. 대규모 신축 공급이 예고된 정국 속에서 조기에 지속 가능한 개발 기준을 도입한 빌딩들은 높은 임대율을 유지하며 시장을 선도하겠지만, 전환이 늦어진 노후 자산들은 아무리 중심 업무 지구에 위치해 있더라도 공실률 심화와 임대료 하락의 장벽을 피하기 어려울 것으로 전망된다.
