호찌민시 아파트 매매 시장에서 2분기 중고(리셀) 아파트 거래 가격이 5~10% 하락세를 기록했으나, 구매자들이 추가 가격 하락을 기대하며 관망세를 유지함에 따라 거래 체결 지표는 여전히 정체 정국을 보이고 있다.
11일 부동산 업계 및 시장 분석 기관 종합 보도에 따르면, 호찌민시 전역의 중고 아파트 시장에서 올해 초 대비 5~10% 수준의 가격 조정 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 특히 급매물이나 금융권 레버리지(대출)를 과도하게 활용한 투자자들의 매물을 중심으로 하락세가 두드러진다. 투득시(구 타투득군·9군·2군) 타타미서(Thạnh Mỹ Tây)구의 한 71㎡형 아파트 소유주는 지난해 말 중개업자로부터 108억 동으로 평가받았던 매물을 최근 10억 동 낮춘 100억 동에 내놓았으나 수개월째 구매자를 찾지 못했다. 푸 Nhuan구 응우옌 반 쪼이 거리의 70㎡형 아파트 역시 지난해 80억 동 이상에 거래되던 것이 현재 72억 동까지 호가가 내려앉았으나 매수세는 요지경이다. 외곽 지역의 상황은 더욱 심각해 대출금리로 매달 2,000만 동 이상을 지출하는 한 투자자는 임대 수익(800만 동)으로 이자를 감당하지 못해 38억 동에 매입한 아파트를 35억 동에 손절매로 내놓기도 했다.
고급 아파트가 밀집한 도심 및 준도심 지역의 중고 아파트 호가도 연초 대비 8~10%가량 동반 하락했다. 현지 부동산 중개업계는 대출 상환 압박이나 자금 회수가 시급한 집주인들이 가격을 내리고 있으나, 입지가 좋고 법적 서류(핑크북)가 완비된 매물은 상대적으로 가격 하방 경직성을 유지하고 있다고 전했다. 부동산 컨설팅사 DKRA의 보고서에 따르면 2분기 호찌민 중고 아파트 가격은 전 분기 대비 평균 3~6% 하락했다. 지역별로는 동부와 북부 권역이 2~6%, 서부와 남부 권역이 4~6%, 도심 지역이 3~5%의 하락 폭을 기록했다. 부동산 전문 플랫폼 바동산(Batdongsan)의 과거 가격 데이터에서도 연초 대비 3~7% 수준의 호가 조정 지표가 관측됐다.
이러한 현상은 최근 수년간 가격이 급등했던 아파트 시장이 과열기를 지나 본격적인 ‘가격 재평가’ 정국에 진입했기 때문으로 풀이된다. 나이트프랭크 베트남의 2026년 2분기 보고서에 따르면, 호찌민 기존 시가지의 아파트 판매량은 1,781호에 그쳐 전년 동기 대비 24% 감소했다. 호찌민 광역권을 포함한 시장 전체 흡수율도 약 39%에 머물며 예년 수준을 크게 밑돌았다. 베트남부동산연구평가원(VARS IRE)은 과거 시장 과열기에 최고점에서 대출을 끼고 추격 매수(FOMO)에 나섰던 투자자들이 거치 기간 종료로 원리금 상환 압박이 본격화되자 이익 기대치를 낮추거나 손해를 감수하고 매물을 던지고 있다고 분석했다. 신규 분양 물량의 프로모션 혜택과의 경쟁도 중고 시장의 압박을 더하는 요인이다.
보 홍 탕(Võ Hồng Thắng) DKRA 그룹 부사장은 이번 가격 조정이 시장 전체의 붕괴라기보다는 일부 한계 투자자들의 유동성 압박이 반영된 결과라고 진단했다. 자금력이 있는 소유주들은 여전히 버티기 정국을 유지하고 있어 전면적인 폭락으로 이어지지는 않을 것이라는 설명이다. 전문가들은 하반기에도 고금리 기조가 유지될 경우 중고 아파트 가격의 추가 조정 압박이 지속되어 매수 우위 시장이 형성될 수 있다고 내다봤다. 다만 도심 내 신규 공급 희소성과 실수요층의 규모를 감안할 때 하락세의 전국적 확산은 제한적일 것이며, 향후 입지와 법적 안정성을 갖춘 우량 매물과 과도하게 평가 절하되는 비우량 매물 간의 양극화 지표가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다.
