호찌민시 인민위원회가 토지법령 개정안에 발맞춰 관내 부동산 및 산업단지 개발 프로젝트의 재정 의무인 토지사용료 산정 기준이 되는 2026년도 토지가격 조율계수를 전격 공시했다. 신규 규정에 따라 고밀도 고층 부동산 개발 프로젝트의 경우 용적률 지표에 의거해 토지가격 조율계수가 최대 1.7배까지 차등 상향 조율되어 향후 고층 분양가 가치사슬에 상당한 파장이 예상된다.
호찌민시 인민위원회 및 자원환경국 종합 공시 보도에 따르면, 시 당국은 개정 토지법과 국회 의결서, 정부 시행령을 구체화한 신규 토지가격 조율계수 결정서를 발급해 7월 1일부터 전격 효력을 발생시켰다. 이번 공시 서류에 명시된 K계수는 국가의 비공모 토지 교부 시 토지사용료 산정을 비롯해 일시불 토지 임대료 계산, 국영기업 민영화 시 토지 가치 평가, 경매 시작가 책정, 토지 사용 기한 연장 및 규제 변경, 수용 토지에 대한 보상금 산출 등 행정 전반의 핵심 지표로 가동된다.
가장 눈길을 끈 대목은 3대 지표를 결합한 새로운 K계수 산식 공식의 도입이다. 공식은 K = K1 x K2 x K3로 규정됐다. 여기서 K1은 시장 변동 조율계수, K2는 도시계획 조율계수, K3는 기타 환경 요인 조율계수다. 시 당국은 2026년도 공시 지표에서 시장 변동 계수인 K1과 기타 요인 계수인 K3를 모두 1.00으로 동결 고시했다. 이에 따라 올해 토지사용료 청산 금액의 성패를 가를 절대적 변수는 사실상 용적률과 연동된 K2 계수로 집약되게 조율됐다.
세부 지표를 살펴보면 빌라나 타운하우스 등 저층 주거단지와 일반 산업단지의 경우 용적률에 따라 K2 계수가 1.00에서 1.30 사이로 배정됐다. 만약 저층 지구가 용적률 400%를 초과할 경우, 100%포인트 증가할 때마다 K2에 0.1이 추가 가산된다. 반면 고층 프로젝트에는 한층 더 촘촘한 고단가 징수 프레임워크가 적용된다. 용적률 400% 이하인 고층 빌딩은 K2 계수 1.00이 적용되지만, 400% 초과에서 500% 이하는 1.00에서 1.10, 500% 초과에서 600% 이하는 1.10에서 1.20으로 순차 상향된다. 초고밀도 개발인 용적률 1000% 초과에서 1100% 이하 구간에 이르면 K2 계수는 최고치인 1.70까지 치솟는다. 용적률이 1100%를 넘어서면 초과분 100%포인트당 계수가 0.1씩 무제한 추가 할증된다.
시 당국은 행정 오류와 체증을 방지하기 위해 각 구간의 사잇값 지표를 도출할 수 있는 보간법 공식도 서류화했다. 일례로 용적률 510%인 고층 사업지의 K2 계수는 1.11로 계상되며, 590%인 경우에는 1.19의 할증 지표가 정확히 매겨진다. 부동산 전문가들은 호찌민시가 수년간 정체되어 있던 수많은 개발 프로젝트의 토지 정산 부담 서류를 청산하기 위해 가격 표준화를 단행했다고 진단했다. 이번 공시를 주관하는 호찌민시 자원환경국은 시장 실거래가 지표가 급변하여 현행 K계수 프레임워크가 현실과 동떨어질 경우, 관계 부처 조율을 거쳐 인민위원회에 즉각적인 보완 및 추가 조율안을 건의할 방침이라고 확약했다.
