-4∼5년 보유 후 매도해도 이자 제하면 ‘손익분기점’…”레버리지 투자 위험”
호찌민시(Ho Chi Minh City) 아파트 가격이 지난 1년간 수십억 동씩 급등했지만 4∼5년간 보유한 투자자들은 이자 등 비용을 제외하면 간신히 본전만 찾는 수준인 것으로 나타났다고 22일 Vnexpress지가 보도했다.
올해 1∼9월 호찌민시 아파트 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 전년 동기 대비 평균 25∼30% 급등했다. 이러한 가격 상승으로 많은 아파트 양도 거래에서 수억∼수십억 동의 이익이 기록됐다.
그러나 투자자들에 따르면 이 이익은 특히 금융 레버리지를 사용하거나 최고가에 아파트를 구입한 사람들에게는 ‘본전을 찾는’ 수준에 불과하다.
안빈(An Binh) 지역의 투자자 쩐민(Tran Minh) 씨는 최근 옛 9군의 침실 2개짜리 아파트를 60억 동(약 2억2,800만 원)에 매도했다. 2021년 구입가 49억 동과 비교하면 11억 동의 이익을 본 셈이다. 그러나 그는 이전에 이 아파트에 투자하기 위해 은행에서 24억 동을 빌려 수년간 이자를 지불해야 했다. 모든 비용을 제외하면 매도가는 본전 수준으로 간주된다.
민풍(Minh Phung) 지역에 사는 타오응우옌(Thao Nguyen) 씨도 2020년 디안(Di An)에서 16억 동에 구입한 아파트를 10월 21억 동에 매도했다. 거의 3억5,000만 동의 이자 비용을 제외하면 아파트의 실제 이익은 약 1억5,000만 동에 불과해 연간 2%에 해당한다.
디안의 투자자 팜쭝히에우(Pham Trung Hieu) 씨도 최근 가격 상승이 손실을 피하는 데 충분했을 뿐이라고 말했다. 2020년 옛 빈증성(Binh Duong)의 투언안(Thuan An)에서 32억 동에 아파트를 구입했다. 이후 시장이 침체되고 유동성이 급격히 감소해 5년 이상 보유해야 했다. 최근 37억 동에 매도했는데 상승분이 대출 이자를 충당하기에 딱 맞았다.
부동산 전문가 레꾸옥끼엔(Le Quoc Kien)은 2024년 초부터 구입한 그룹이 가격 수준이 여전히 안정적이고 시장이 아직 명확한 성장 주기에 진입하지 않았을 때 상승 초기에 적절히 구매하고 2024년 하반기에 이익을 실현해 가장 큰 혜택을 받고 있다고 분석했다.
반면 2020∼2021년에 구입한 투자자들은 현재 상승분이 수년간의 보유 기간에 배분돼야 하기 때문에 본전 수준이거나 미미한 이익만 있다고 설명했다.
끼엔 전문가는 1년 전 70억∼80억 동에 분양한 프로젝트가 약 10억 동, 즉 20% 상승했다며 연간 계산하면 이익률은 약 12∼13%지만 2020∼2021년 구매자의 경우 비용과 이자를 제외하면 이익이 6∼7%로 떨어진다고 예를 들었다.
밧동산(Batdongsan) 남부 지역 담당 딘민뚜언(Dinh Minh Tuan) 국장은 2019∼2021년 호황기 이후 남부 지방 아파트 가격과 유동성이 2021년 하반기부터 2023년까지 안정적으로 유지됐고 일부 프로젝트에서는 오히려 감소했다고 말했다.
2024년 중반까지 북부 지방의 현금 흐름이 남부로 강하게 이동하고 공급 부족과 제품 다양성 부족이 결합되면서 아파트 부문이 두드러진 선택이 돼 가격이 크게 상승했다고 설명했다.
뚜언 국장은 현재 상승은 수년간의 축적 결과라며 2023년 말부터 2024년 초에 구입한 투자자들이 가장 큰 혜택을 받은 반면, 특히 레버리지를 사용해 더 일찍 구입한 사람들은 실제 이익이 예상만큼 높지 않다고 강조했다.
전문가들은 개발 비용과 토지 가격 압박으로 가까운 장래에 아파트 가격이 하락하기 어렵지만 급격한 상승도 없을 것으로 예측했다. 동시에 주택담보대출 금리가 1.5∼2% 상승하면서 차입 비용이 증가해 투자자의 실제 이익이 감소하고 아파트 유동성 개선이 어려워지고 있다.
실제로 금리 상승 직후 많은 아파트 프로젝트에서 유동성이 정체됐는데, 이는 중요한 경고 신호다.
전문가들은 시장에 진입하기 전에 투자자들이 가격 상승만 보는 대신 총비용, 재정 능력, 보유 기간을 신중히 계산해야 한다고 권고했다. 많은 신규 참여자들이 수십억 동의 이익 거래에 휩쓸려 차입 비용, 기회 비용, 시간을 무시해 이익을 과대평가하는 경우가 많다.
구매 시기 선택, 잠재력 있는 프로젝트, 백업 계획 준비가 특히 금융 레버리지를 사용할 때 아파트 투자 성공의 결정적 요인이라고 강조했다.
또한 전문가들은 유동성이 높고 위치가 좋으며 법적 지위가 투명하고 제품 유형이 다양한 프로젝트를 우선시하고 ‘가상 열기’를 쫓는 것을 피해야 한다고 지적했다.
Vnexpress 2025.11.22
