베트남 산업용 부동산 시장이 단순한 부지 임대료 경쟁에서 벗어나 기술 인프라, 에너지 공급 능력, 글로벌 공급망 대응력을 겨루는 엄격한 ‘선택의 단계’에 진입했다. 세빌스 베트남(Savills Vietnam)의 최신 보고서에 따르면, 과거 저렴한 노동력을 바탕으로 한 노동집약적 산업 중심의 수요가 이제는 이커머스(E-commerce), 반도체(Semiconductors), 전기차(Electric vehicles), 데이터 센터(Data centers) 등 고부가가치 산업으로 급격히 이동하고 있다.존 캠벨(John Campbell) 세빌스 베트남(Savills Vietnam) 산업용 부동산 서비스 이사는 “산업단지는 이제 단순한 공장 부지가 아니라 기업 운영 체인의 핵심 링크가 되었다”며, 안정적인 전력 공급, 물류 연결성, 장기적인 확장 잠재력을 갖춘 ‘완성형 생태계’가 경쟁 우위를 결정한다고 분석했다.이러한 변화가 가장 뚜렷한 분야는 이커머스(E-commerce)다. 2025년 베트남 이커머스 시장 규모가 260억~280억 달러($)에 이를 것으로 전망됨에 따라, 배송 속도와 비용 최적화를 위한 도심 인근 및 주요 물류 통로상의 창고 수요가 폭증하고 있다. 특히 쇼피(Shopee), 틱톡 숍(TikTok Shop) 등 주요 플랫폼의 거래액이 전년 대비 34% 이상 증가하면서 물류 거점의 중요성이 더욱 커졌다.반도체와 고성능 전자제품 섹터 역시 시장의 기준을 높이고 있다. 베트남은 2023년부터 2025년 사이 약 116억 달러($) 규모의 고부가가치 반도체 및 전자제품 투자를 유치하는 것을 목표로 하고 있으며, 2026년에는 첫 번째 칩 제조 공장이 가동될 예정이다. 이러한 첨단 산업은 클린룸, 고도화된 수처리 시설, 안정적인 대용량 전력 공급을 요구하기 때문에 이를 충족하는 전문 산업 클러스터가 형성되는 추세다.데이터 센터(Data centers) 분야는 이 ‘새로운 게임’의 가장 확실한 시험대다. 2025년까지 베트남에는 총용량 524.7메가와트($MW$) 규모의 데이터 센터 41개가 들어설 예정이며, 2030년에는 그 규모가 두 배로 커질 전망이다. 인공지능(AI)과 클라우드 컴퓨팅의 붐으로 수요는 확실하지만, 투자자들은 고도의 안전 기준과 백업 전력 용량을 갖춘 극소수의 고사양 산업단지만을 선택하고 있다.쿠시먼앤드웨이크필드 베트남(Cushman & Wakefield Vietnam)의 쯔엉 꾸옥 도안(Chuong Quoc Doan) 매니저는 “2026년부터 2029년 사이 남부 지역을 중심으로 약 8,800헥타르($ha$)의 산업용 부지가 공급될 예정이지만, 모든 프로젝트가 성공하지는 못할 것”이라고 진단했다. 결국 저렴한 가격이나 넓은 부지만을 내세우는 단지는 뒤처지고, 글로벌 공급망의 변화에 빠르게 적응하는 고품질 산업단지만이 새로운 성장 사이클의 승자가 될 것으로 보인다.
