2026년 베트남 부동산 시장은 신규 공급 확대에도 불구하고 서민용 주택 실종, 자산 가치 상승 대비 낮은 임대 수익률, 그리고 사회주택 가격 급등이라는 세 가지 모순적 상황에 직면해 있다. 씨비알이(CBRE)와 부동산 전문가들은 이러한 역설이 시장의 불균형을 심화시키고 실수요자의 진입 장벽을 높이고 있다고 경고했다.첫 번째 역설은 고가 주택의 범람과 서민용 주택의 실종이다. 2025년 하노이(Hanoi) 아파트 공급량은 전년 대비 80% 증가한 36,000가구, 호찌민(Ho Chi Minh City)은 30% 증가한 8,000가구에 달했다. 하지만 공급의 80% 이상이 고가 시장에 집중되면서 평당 1억 2,000만~3억 동($VND$)에 달하는 매물이 급증했다. 씨비알이(CBRE) 호찌민의 보 후인 뚜안 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 이사는 “과거 시장의 80~90%를 차지하던 서민 및 중저가 주택이 최근 3년 사이 사실상 사라졌다”고 분석했다.두 번째 역설은 자산 가격의 상승과 임대 수익률의 수직 하락이다. 지난해 아파트 가격이 20~30% 급등한 반면, 임대 수익률은 하노이(Hanoi) 3%, 호찌민(Ho Chi Minh City) 2.2%로 역대 최저치를 기록했다. 이지 프로퍼티(EZ Property)의 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 최고경영자(CEO)는 “자산 보유자들이 아직 매각 압박을 느끼지 않아 가격을 올리고 있지만, 경기 둔화로 임차인의 지불 능력은 약화된 상태”라고 설명했다. 이로 인해 임대 수익보다는 자산 가치 상승에 기대를 거는 투기적 자금 흐름이 강화되고 있다.세 번째 역설은 공급 확대에도 불구하고 치솟는 사회주택(Social housing) 가격이다. 하노이(Hanoi) 보데(Bo De) 구역의 라이스 시티 롱쩌우(Rice City Long Chau) 프로젝트의 경우 평당 가격이 2,940만 동($VND$)에 달하며 관리비 포함 시 3,000만 동($VND$) 시대가 열렸다. 이는 3년 전 2,000만 동($VND$) 미만이었던 것과 비교해 대폭 상승한 수치다. 호찌민 부동산 협회(HoREA)의 레 호앙 쩌우(Le Hoang Chau) 회장은 “2025년 7월 1일부터 부가가치세(5%) 혜택이 사라지고 상업 구역에 대한 토지 사용료 납부 규정이 새로 적용되면서 건설 비용 상승분이 고스란히 분양가에 반영되고 있다”고 지적했다.전문가들은 이러한 ‘역설의 시대’를 극복하기 위해 정부가 건설 비용 산정 메커니즘을 엄격히 구축하고, 투자 절차를 간소화하여 시장 경쟁을 유도해야 한다고 입을 모았다. 특히 주택담보대출 금리가 연 11~14%에 달하는 고금리 상황에서 실수요자를 위한 금융 지원책 마련이 시급한 실정이다.
