호찌민시 부동산 협회(HoREA)가 자금난에 빠진 개발사들을 위해 ‘담보 해지 전 선분양’ 허용을 건의하고 나선 가운데, 법률 전문가들과 투자자들 사이에서 매수자에게 일방적으로 리스크를 전가한다는 비판의 목소리가 커지고 있다.
3일(현지시간) 베트남 매체 브이엔익스프레스 보도에 따르면, 최근 HoREA는 은행에 담보로 잡혀 있는 미래형 주택(형성 중인 자산)에 대해 은행과 매수자가 동의할 경우 ‘선매매-후해지’가 가능하도록 규제를 완화해 달라고 정부에 요청했다. 현재는 개발사가 은행 빚을 먼저 갚고 담보를 해지해야만 분양 계약이 가능하다. HoREA는 이 조치가 시장의 자금 동결을 풀고 주택 공급을 활성화할 ‘고육지책’이라고 주장한다.
하지만 시장의 반응은 냉담하다. 가장 큰 문제는 법적 보호 순위다. 법률 전문가들은 “부동산이 은행 담보로 묶여 있는 상태에서 개발사가 파산하거나 채무 불이행에 빠질 경우, 은행이 자산 처분 우선권을 갖게 된다”며 “이 경우 대금을 치른 매수자는 법적 보호 순위에서 뒤로 밀려 막대한 금전적 손실을 볼 위험이 크다”고 지적했다.
실거주를 목적으로 하는 소비자들의 불안감도 상당하다. 한 개인 투자자는 인터뷰에서 “미래의 담보 해지 약속만 믿고 전 재산을 투입하는 것은 도박이나 다름없다”며 “개발사의 자금난을 왜 소비자들의 위험 부담으로 해결하려 하는지 이해할 수 없다”고 꼬집었다. 특히 종이 서류상으로만 존재하는 ‘형성 중인 주택’의 경우, 분양대금이 실제 담보 상환에 쓰이는지 확인하기 어렵다는 점도 투명성 논란을 부추기고 있다.
전문가들은 이 제안이 시행될 경우 부동산 시장의 신뢰도가 오히려 하락할 수 있다고 경고한다. 한 부동산 컨설턴트는 “은행과 개발사, 매수자 간의 3자 합의 구조가 복잡해 실제 적용 시 분쟁의 소지가 다분하다”며 “규제 완화보다는 개발사의 재무 건전성을 확보하고 매수자의 권익을 보호할 수 있는 에스크로(결제 대금 예치) 제도 강화가 우선되어야 한다”고 조언했다.
베트남 정부는 이번 제안에 대해 신중한 입장을 보이고 있다. 주택법과 부동산 사업법 등 관련 법령과의 충돌 가능성이 큰 만큼, 전문가 의견 수렴과 리스크 검토를 거쳐 최종 판단을 내릴 것으로 보인다. 이번 논란은 베트남 부동산 시장이 직면한 자금 경색 국면과 소비자 보호라는 가치 사이의 팽팽한 대립을 여실히 보여주고 있다.
