토지사용료 감면 적용 대상 확대 필요
예컨대 호찌민시는 토지가격표가 공포된 뒤(토지사용료·토지임대료 산정의 기준), 7월 1일 이전 시행을 목표로 토지가격 조정계수(‘K계수’)를 서둘러 마련하고 있다. 이는 전국 다른 지방정부들도 일부 사례(토지사용료·임대료 산정 등)에 적용하기 위해 동시에 진행 중인 작업이다.
팜비엣투언 박사(호찌민시 경제·자원·환경연구원장)는 현재 각 지방의 토지가격표가 이미 “너무 높다”는 평가를 받는 상황에서, 그 결과 주민의 토지사용료와 기업의 토지임대료가 과거보다 급증했다고 우려했다. 여기에 산정 시 K계수를 추가로 곱하게 되면 부담이 더 커진다는 것이다. 그는 “과거 토지가격표를 만들 때 지방정부가 이미 토지가격에 K계수를 반영했다. 지금 또 한 번 계산하면 토지사용료·임대료가 1~1.5배 더 늘 수 있다”고 설명했다.
그는 **가구·개인에게는 K계수를 1로 적용(토지가격표 대비 증감 없음)**할 것을 건의했다. 반면 프로젝트나 지역별로는 현실에 맞게 서로 다른 K계수를 둘 수 있다고 했다.
또 “법은 토지사용료·임대료 산정에 K계수 적용을 규정하지만, K계수의 높고 낮음과 적용 방식은 지방이 결정하도록 맡긴다”며, 각 지방 인민의회(HĐND)가 주민·기업의 부담을 추가로 키우지 않는 수준의 합리적 계수를 채택할 수 있다고 주장했다.
같은 맥락에서 쩐민끄엉 변호사(TMC 로펌 대표)도 최근 토지사용료·임대료가 이미 과도하게 높고, 2026년 1월 1일부터 처음 적용되는 새 토지가격표 역시 전국적으로 대체로 인상됐다고 지적했다. 따라서 앞으로 산정에 K계수를 곱하면 부담이 더 커져 주민과 기업이 어려움을 겪을 수 있다는 것이다.
압박을 줄이기 위한 방안으로 그는, 주민이 농지에서 주거지로 용도를 바꾸는 경우에 대해 (국회 결의로 새로 나온 규정이 ‘주거지와 인접한 정원·연못 토지’에 한정해 적용하던 감면을 넘어서) 한도 내 토지 70%, 한도 외 토지 50% 감면 규정을 더 넓게 적용하자고 제안했다.
그는 “요즘 주민들은 농지를 토지가격표가 아니라 시장가격으로 매입하는 경우가 많다. 용도 변경 때 시장가격 기준으로 한 번 더 부담하는데, 새 규정대로 K계수까지 곱하면 너무 커져 자기 땅을 3번 다시 사는 것과 다르지 않다”며, 처음 농지를 조성·취득한 사람이 주택 건축을 위해 주거지로 전환할 때 감면을 받을 수 있도록 대상 확대가 필요하다고 주장했다.
K계수 ‘1 미만’ 제안도
부동산 프로젝트와 관련해 레호앙쩌우(호찌민시 부동산협회장)는 토지가격표에 K계수를 곱하는 방식만 적용하면 프로젝트의 토지사용료가 지나치게 높아져 비합리적이라고 말했다. 그러면서 **지역·입지·프로젝트별로 적용하는 별도의 K계수(일명 K2)**를 마련해 상업주택·도시개발 등 프로젝트에 적용할 필요가 있다고 주장했다.
그는 “부동산·상업주택·도시개발 프로젝트의 토지가격 산정은 작은 필지(택지) 산정과 완전히 다르다”며, 프로젝트마다 토지사용 관련 계수(글 원문: ‘hệ số SDĐ’)가 달라 ‘토지가격표×K계수’라는 단일 공식으로는 적용할 수 없고, 프로젝트별 조정계수(K2)를 규정해야 한다고 강조했다.
또 토지 수용 시 보상·지원·재정착 비용 산정을 위한 토지가격 조정(K3)은 각 지방이 2013년 토지법 체계에서 이미 절차·경험을 갖고 있으며, 호찌민시 인민위원회 결정 56/2023도 그 사례로 들었다.
그는 예시로, 호찌민시 혹몬 지역의 **농지 100㎡(공시 가격 ㎡당 2,000만동)**에 K=1을 적용해도 토지사용료가 20억동이고, 응우옌씨엔 거리의 **100㎡(㎡당 5,600만동)**를 농지에서 주거지로 바꾸면서 K=1을 적용하면 토지사용료가 56억동에 달한다고 했다. 이는 주민과 기업의 감당 수준을 넘어서는 “거대한” 금액이라며, 지역별 K계수는 1보다 작아야 한다고 주장했다.
그는 “토지가격표를 며칠 전 발표해놓고 이제 K계수를 1보다 크게 내놓는 것은 비합리적”이라며, 사회적 부담을 늘리지 않는 합리적 K계수가 필요하다고 했다. 이어 “투기 요소가 섞인 시장가격을 뒤쫓으면 기업 경쟁력이 떨어지고, 토지가격이 너무 높아 투자 유치도 어려워진다”고 말했다.
“K계수는 국가·토지사용자·투자자 이익을 조화시켜야”
호찌민시 **농업·환경국(Sở NN-MT)**은 K계수 산정이 ▲시장 변동 조정계수 ▲계획(도시계획 등) 반영 조정계수 ▲기타 토지가격에 영향을 주는 요인, ▲시장 토지가격 정보의 종합·분석 결과 등을 토대로 이뤄진다고 밝혔다. 또한 계획 반영 계수는 토지 종류와 ‘토지사용 관련 계수’에 따라 산정되고, 해당 계수는 건설 관련 법규에 따른다고 설명했다.
아울러 7월 1일 이전 공표될 K계수는 ‘국가–토지사용자–투자자’ 간 이익을 조화시켜야 하며, 특히 호찌민시에서 진행 중인 수백 개 프로젝트의 보상·부지정리(현지 표현: ‘해방’) 작업을 촉진하는 데에도 중요하다고 덧붙였다.
