베트남에서 대규모 농지를 매입한 뒤 다수에게 지분 형태로 쪼개 파는 투자 모델이 성행하고 있는 가운데, 법률 전문가들이 해당 거래 방식의 심각한 법적 위험성을 경고하고 나섰다.
이른바 ‘농지 지분 쪼개기’는 토지 소유자가 지도상에서 임의로 필지를 분할한 뒤 수기 계약서만으로 여러 명에게 판매하는 방식이다. “공증 매매 계약”, “개별 토지 사용권 증서 발급 대기 중”, “전체 매각 완료 후 단일 증서로 소유권 이전” 등의 문구로 구매자를 현혹하는 수법이 흔히 사용된다.
전문가들에 따르면 해당 필지들이 분할 등록이 불가능한 이유는 대부분 최소 면적 미달, 도로 미접, 도시계획 규제, 분쟁 등록 등 지방 행정 요건을 충족하지 못하기 때문이다. 같은 지역 내 50㎡ 규모의 주거용 토지에 개별 권리증이 발급된 경우 25억∼30억 동(VND)에 거래되는 반면, 농지 동일 면적 수기 계약 거래는 절반 또는 3분의 1 수준에 불과해 자금력이 부족한 수요층을 유혹하고 있다.
단일 권리증에 복수의 소유자가 등재될 경우, 매각·담보 설정·상속 등 모든 처분 행위에 공유자 전원의 동의가 필요해 사실상 자유로운 재산권 행사가 불가능하다. 당사자 간 구역 사용 합의를 별도로 체결하더라도 법적 효력이 없으며, 당국의 보호를 받을 수 없다.
피해 사례도 잇따르고 있다. 과거 알리바바(Alibaba) 사건에서는 구 동나이성(Dong Nai)과 바리어붕따우성(Ba Ria – Vung Tau) 일대 농지·공동묘지·도로 용지가 수기 계약으로 불법 분할 판매됐으며, 동일 필지를 여러 명에게 중복 매도한 사례도 다수 적발됐다. 호찌민시(Ho Chi Minh City) 빈떤군(Binh Tan District)에서는 2023년 농지에 허가 없이 지어진 주택 150채가 6년 만에 강제 철거됐다.
판매자 측 법적 책임도 중대하다. 다수를 대상으로 구역 분할 판매 형태를 취할 경우 불법 토지 분할·판매의 변형으로 간주돼 행정 제재, 원상 복구 명령, 계약 해지 조치를 받을 수 있다. 허위 정보로 다수에게서 자금을 모집한 경우에는 사기죄로 형사처벌 대상이 될 수 있다.
전문가들은 “이 같은 거래는 법적 보호를 전혀 받지 못해 분쟁 발생 시 자산 전액을 잃을 수 있다”며 개별 토지 사용권 증서가 발급된 물건 여부를 반드시 확인하고 전문가 법률 검토를 거칠 것을 강조했다.
