비엣콤은행 증권(Vietcombank Securities, VCBS)은 2월 부동산 시장 보고서를 통해 올해 부동산 부문의 신용 접근성이 2025년에 비해 덜 우호적일 것이라는 전망을 내놓았다. 이는 부실 채권 위험 증가와 중앙은행의 신용 통제 강화에 따른 것으로, 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다.
VCBS는 대출 여건이 악화될 것으로 보는 세 가지 주요 이유를 제시했다. 첫째, 은행권이 전체 대출 중 부동산 비중을 24~25% 수준으로 유지하려 하며 과열을 방지하기 위해 대출을 타이트하게 관리할 방침이다. 둘째, 재무부(Ministry of Finance)가 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하는 방안을 검토 중이다. 마지막으로, 향후 대출 금리가 상승 국면에 진입할 것으로 예상되기 때문이다.
실제로 주요 은행들은 이미 부동산 대출 규제에 나섰다. 베트남 투자개발은행(BIDV)은 최근 지점들에 기업 고객의 신규 부동산 프로젝트 대출 신청을 일시적으로 중단하라고 지시했다. 이는 2026년 부동산 부문 신용 성장률을 전체 평균보다 낮게 유지하라는 베트남 중앙은행(SBV)의 지침에 따른 것이다. 또한 비엣콤은행(Vietcombank), 비엣틴은행(VietinBank), 아그리은행(Agribank) 등 4대 국영 은행은 개인 주택담보대출 금리를 민간 은행 수준인 10% 이상으로 대폭 인상했다.
VCBS 데이터에 따르면 2025년 4분기 기준 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리는 이미 10%를 넘어섰다. 분석팀은 “2년 차부터 변동 금리가 적용되면서 대출자들의 현금 흐름 압박이 가중될 것”이라며, 주택 가격이 대다수 국민의 소득 수준을 넘어서는 상황에서 높은 금리가 투기 수요를 억제하고 가격 정체를 유발할 것이라고 분석했다.
베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 역시 급격한 금리 인상이 프로젝트 개발사와 실수요자 모두에게 부담을 주고 있다고 평가했다. 특히 자본 조달 비용이 상승하면서Leverage(레버리지)를 활용한 구매자 층이 얇아지고 있으며, 이는 시장 유동성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 아울러 2026년 2분기와 4분기에 집중된 기업 어음(Corporate Bond) 만기 역시 부동산 기업들에게 큰 재정적 압박으로 작용할 전망이다.
