베트남 부동산 중개협회(VARS)의 연구 데이터에 따르면, 2025년에는 전체 시장에서 약 128,000개의 신규 매물이 출시될 예정이며, 이는 2019-2025년 동안 가장 높은 수치로 공급의 “정점”에 근접하고 있다. 그러나 시장은 여전히 “갈증”이 해소되지 않았다. 이는 가격이 적합한 주택 제품이 심각하게 부족한 반면, 신규 공급의 대부분이 고급 아파트 프로젝트와 고가의 저층 주택에서 오는 구조적 불균형 때문이다. 특히, 아파트 공급의 약 25%가 1억 동(100M VND)/m2 이상의 가격을 가지고 있으며, 이는 주요 대형 개발업체에 집중되어 있다.
이러한 상황 속에서도 신규 공급이 빠르게 증가하고 있지만, 부동산 가격은 지속적으로 새로운 기준을 설정하고 있다. 신규로 출시되는 대부분의 프로젝트가 수요에 의해 잘 흡수되고 있으며, 이는 수년 동안 억눌렸던 주택 수요와 더불어 경제 전망, 인프라 투자에 대한 긍정적인 정보, 그리고 낮은 금리가 유지되기 때문이다. 많은 프로젝트가 “완판” 상태에 이르렀으며, 일부는 구매하기 위해 프리미엄을 지불해야 할 정도로 열기가 뜨겁다. 이 시기 동안 투자 자금이 시장에 강하게 유입되며, 많은 투자자가 짧은 시간에 높은 수익을 얻고, 심지어 1년이 넘은 후에 투자액의 두 배에 달하는 이익을 기록하기도 했다.
그러나 2025년 말부터 시장은 변화하기 시작했다. 여전히 잘 흡수되고 있는 프로젝트가 있지만, 공급이 대규모로 증가함에 따라 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있으며, 다양한 선택지를 제공하고 있다.
특히 금리가 상승할 조짐을 보이면서, 높은 레버리지를 사용하는 투자자 그룹에 대한 재정 압박이 나타나고 있으며, 단기적인 이익을 기대하며 “핫”한 시기에 시장에 참여했던 이들이다. 이러한 양극화는 우연히 발생한 것이 아니라, 시장 개발의 기본적인 변화와 밀접하게 연결되어 있다.
부동산 가격, 특히 대도시에서 평균 소득 대비 고공행진하고 있으며, 자본 비용, 특히 대출 금리가 계속 압박을 가하고 있어, 점차적으로 시장 참여자의 범위가 좁아지고 있다. 실제 거주하는 구매자는 재정적 기반과 장기적인 저축 능력이 필요하게 되었다. 투자자들은 이전처럼 빠르게 수익을 얻는 것이 쉽지 않게 되었다.
검증되지 않은 정보, 군중의 효과나 단기 기대에 기반한 공략 전략은 점점 더 위험해지고 있으며, 이는 시장 데이터가 점차 투명해지는 가운데 더욱 두드러진다. 특히 부동산에 대한 고유 식별 코드의 부여가 눈에 띈다. 투자자는 이제 실질 가치, 활용 가능성, 유동성 및 리스크 관리에 중점을 두는 선택적인 사고로 전환해야 한다.
