베트남 부동산 전문가들은 올해 실수요 목적의 아파트와 공단 인근 임대주택이 시장의 주력 상품이 될 것이며, 단기 차익보다 안정적 수익 창출에 집중해야 한다고 조언했다.
19일 베트남 경제 매체 카페F(CafeF) 보도에 따르면 세이빌스(Savills) 호찌민 지사 연구자문부문 장 후잉(Giang Huỳnh) 이사는 “여러 기반 요소가 모이면서 2026~2027년 부동산 시장의 성장 전환점이 근거 있게 예상된다”고 말했다.
올해부터 2024년 토지법, 2023년 주택법, 부동산 사업법 등 새 법률들이 전면 시행되고 올해 1월 1일부터 새 토지가격표가 적용되면서 시장 환경이 변화한다. 장 이사는 “새 토지가격표로 기업과 국민의 재정 부담이 늘어날 수 있지만, 장기적으로 투자 환경이 더 투명하고 공정해질 것”이라며 “토지 가격 산정 병목이 해소되면서 시장 공급이 개선될 것으로 기대된다”고 설명했다.
경제성장 동력도 지속된다. 외국인직접투자(FDI) 유입이 꾸준히 이어지고, 2025년 1~9월 소매 및 서비스 총판매액이 5조2000억동을 넘어 실질 7% 이상 성장했다. 이는 대도시의 주택, 사무실, 상업용 부동산 수요를 직접 뒷받침하는 요인이다.
향후 5년간 막대한 공공투자 계획도 핵심 동력이다. 주요 인프라 사업 투자는 지역 간 연결을 개선하고 도시 인구 분산을 촉진하며 주요 인프라 노선을 따라 새로운 성장 거점을 형성할 것으로 전망된다.
세이빌스는 산업 및 물류 부동산이 제조업체의 안정적 임대 수요로 선도적 역할을 계속할 것으로 내다봤다. 주택 시장은 도심 핵심 지역과 외곽 지역 간 뚜렷한 양극화가 예상된다. 도심은 판매가가 높고 공급이 제한적인 반면, 외곽 지역은 인프라 연결과 인구 분산 추세로 혜택을 받을 전망이다.
상업 및 사무용 부동산은 경제 성장과 기업 활동 증가에 따라 긍정적 전망을 보이며, 입지가 좋고 운영 품질이 높은 프로젝트가 유리할 것으로 분석됐다.
장 이사는 “전체적으로 2026~2027년 부동산 시장의 새 성장 주기가 본격화될 가능성이 크며, 더 선별적이고 지속 가능한 방향으로 나아갈 것”이라며 “높은 토지 비용, 실수요자의 구매력, 대외 거시경제 변동 리스크 등 도전 과제가 남아 있지만, 부동산은 여전히 안정적인 장기 자산 축적 수단으로 간주된다”고 말했다.
그는 “새로운 환경에서 시장은 투자자들에게 더 신중한 접근을 요구한다”며 “단기 기대를 좇기보다 자산 품질, 법적 안정성, 실질 활용 가능성에 집중해야 한다”고 강조했다.
부동산 포털 밧동산닷컴(Batdongsan.com.vn) 남부 지역 딘 민 뚜안(Đinh Minh Tuấn) 이사는 “2026년은 전환의 해”라며 “하노이 투자자들의 검색과 실제 투자가 크게 증가하고 있다”고 말했다.
밧동산닷컴 자료에 따르면 하노이 부동산 검색자 100명 중 26명이 호찌민(Hồ Chí Minh)시 매물을 찾는 반면, 호찌민 투자자 중 하노이 시장을 찾는 사람은 12명에 불과하다. 특히 하노이 투자자들이 호찌민 부동산 검색을 줄였던 2022~2023년에는 호찌민 시장도 뚜렷이 위축됐다.
하노이 투자자들이 남부 시장에서 관심을 보이는 상품은 단독주택과 아파트다. 과거 75%가 단독주택에 집중됐다면, 현재는 아파트 검색이 크게 늘고 있다.
뚜안 이사는 “호찌민 시장이 법률, 인프라, 실수요 등 새 성장 주기의 조건을 갖추면서 북부 개발업체의 남진은 더 이상 추세가 아니라 전략적 선택”이라고 설명했다.
그는 올해 시장 전망과 관련해 “모든 부문이 고르게 상승하는 해가 아니라 뚜렷한 분화가 일어나는 시기”라며 “버틸 수 있는 부문은 실수요, 실자금, 장기 적응력과 연계돼야 하며, 단기 가격 상승 기대와는 거리가 멀다”고 말했다.
구체적으로 대도시와 위성도시의 실거주 목적 아파트가 2026년 시장의 주력이 될 것으로 내다봤다. 수년간 도심 주택가격이 급등하면서 청년층과 중산층의 구매력이 인프라 연결이 좋은 위성도시로 확실히 이동했다는 것이다.
종합 도시단지 내 단독주택도 병오년(2026년)에 기회가 있다. 법적 안정성과 인프라, 편의시설, 입주민 커뮤니티가 갖춰진 유형이다. 공단 인근 임대 아파트도 시장에서 ‘버틸’ 수 있는 상품으로 꼽혔다. 전문가, 엔지니어, 고급 인력을 위한 주거지와 물류·금융·기술 중심지 주변 서비스 부동산이 여기 해당한다.
뚜안 이사는 “현재 시기는 단기 차익이나 급등 기대에 맞지 않으며, 가격 유지, 현금 흐름 창출, 자산 축적 전략에 적합하다”며 “법적 안정성이 확실하고 실사용이 가능하며 즉시 활용할 수 있는 상품에만 투자해야 하고, 소문이나 먼 미래 기대로 매수해서는 안 된다”고 조언했다.
