베트남 토지 분양 시장이 2025년 4분기 회복 신호를 보이며 총 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가했다고 19일 건설부 자료가 밝혔다.
건설부 보고서에 따르면 2025년 4분기 전국에서 약 15만1천382건의 부동산 거래가 성사돼 전년 동기 대비 35% 증가했다. 토지 분양 부문만 11만3천517건을 기록해 3분기 대비 약 8%, 전년 동기 대비 30% 증가했다. 연간으로는 약 44만2천 건의 토지 거래가 성사돼 2024년 대비 7% 증가했다.
유동성 개선뿐 아니라 이 부문의 재고도 크게 감소했다. 건설부에 따르면 2025년 4분기까지 토지 재고는 상반기 대비 소폭 감소했으며, 전년 대비 69% 가까이 줄었다. 많은 지역의 프로젝트 토지 가격은 상승 추세를 이어가며 전년 대비 20~25% 오른 것이 일반적이다. 인프라 연결이 잘되고 중심부에 위치하며 계획 정보가 명확한 지역에 집중됐다.
**떠이닌성이 선도**
DKRA그룹 자료도 작년 4분기 토지 시장 수요가 뚜렷이 개선돼 거래량이 전년 동기 대비 약 69% 증가했다고 기록했다. 남부 지역, 특히 떠이닌(Tay Ninh)성이 공급과 수요 모두에서 주도적 역할을 하며 전체 공급의 38%, 전체 시장 거래량의 53%를 차지했다. 유동성의 동력은 주로 호찌민시의 위성도시로 지정된 프로젝트에서 나왔으며, 공급과 수요 모두에서 ‘선두주자’ 역할을 했다.
토지 평균 가격은 2024년 대비 약 12~15% 상승해 높은 수준을 유지했는데, 주로 투입 비용 압박 때문이다. 지역 간 가격 편차가 크게 나타났는데, 이는 위치, 상품 특성, 지역별 수요 차이를 반영한다.
**투자자 행태 변화**
보홍탕(Vo Hong Thang) DKRA그룹 부사장은 최근 이 부문의 유동성이 완성된 내부 인프라, 필지별 소유권 증서(레드북), 합리적 가격, 장기 수익 잠재력 이야기 등 4가지 핵심 요소를 중심으로 분명한 선별성을 띠고 있다고 분석했다.
그에 따르면 현재 토지 개발 모델은 과거와 달라졌으며, 인프라 정보나 단기 ‘호재’에만 의존하는 것은 더 이상 구매자를 설득하기에 충분하지 않다. 기업들은 법적 문제, 인프라, 해당 지역 자유 거래 토지 대비 경쟁력 있는 판매 가격 책정에 대해 더 철저히 준비해야 한다.
부동산 전문가 판딘푹(Phan Dinh Phuc)도 토지 분양이 회복 주기 초기 단계에 있지만, 투자 행태가 크게 변했다고 평가했다. 투자자들은 현재 3~5년의 중장기 관점을 우선시하며 투자 결정에 더욱 신중해졌다. 자금을 유치하려면 토지 프로젝트가 더 완전하게 개발되고, 우수한 편의시설, 적정 가격, 지속 가능한 가치 입증이 필요하다.
**성공 프로젝트 사례**
실제로 2025년 말 분양한 일부 프로젝트들은 체계적 개발, 대규모, 법적 완비, 우수한 판매 정책이라는 공통점이 있으며 높은 판매율을 기록했다. 예를 들어 떠이닌의 드래곤 에덴(Dragon Eden) 프로젝트는 300필지 이상, 전체 물량의 90%에 해당하는 분양에 성공했다. 이는 인프라 완성, 필지별 소유권 증서 발급, 구매자를 위한 장기 금융 지원 정책 덕분이다. 판매가는 ㎡당 2,600만 동이다.
마찬가지로 더 솔리아(The Solia) 신도시도 첫 분양에서 물량의 90% 이상 판매율을 달성했다. 약 1천 필지의 연립주택 규모로 ㎡당 2,000만~2,600만 동에 단순 분할이 아닌 종합 편의시설을 갖춘 신도시 방향으로 개발됐다.
**2026년 전망**
전문가들은 다른 부동산 부문이 치열한 경쟁 단계에 진입하는 상황에서 올해 토지 시장에 유동성 회복 여지가 더 있다고 본다. 작년 아파트와 연립주택 가격이 크게 올라 일부 투자자들이 토지 분양을 재고려할 여건이 조성됐다.
아파트 가격이 계속 치솟아 실수요자의 지불 능력을 크게 초과할 것으로 예상되는 가운데, 1/500 상세 계획과 완성된 인프라를 갖춘 프로젝트가 많은 떠이닌, 동나이(Dong Nai) 같은 일부 시장의 토지는 가격 측면에서 더 접근하기 쉬워져 아파트보다 10~20% 저렴해 경쟁과 성장 여지가 열린다.
그러나 토지 회귀 추세는 높은 선별성을 띠며 이전 주기처럼 광범위하게 확산되기 어려울 것으로 평가된다. 자금은 인프라가 완비되고 연결이 편리하며 편의시설, 일자리, 명확한 실수요와 연계된 지역에만 집중될 가능성이 높다. 이러한 맥락에서 토지는 광범위한 투기 열풍을 만들기 어렵고 더 이상 전체 시장 유동성을 주도하지 못할 것이다. 구매자에게는 법적 문제, 특히 필지별 소유권 증서가 위험을 제한하고 장기 유동성을 보장하기 위한 필수 조건으로 계속 여겨진다.
