GP인베스트(GP Invest) 응우옌꾸옥히엡 회장이 베트남이 역내 최강 부동산 개발 여건을 갖췄지만 급격한 제도 변화로 업계가 불안정한 환경에 놓였다고 평가했다고 카페F가 12일 보도했다.
히엡 회장은 12일 ‘2026 베트남 부동산시장 포럼(VREF 2026)’에서 “부동산 시장이 전례 없는 변화 속도로 완전히 새로운 환경에서 운영되고 있다”고 말했다.
그는 “2025년 한 해에만 국회가 법률·법령·결의 180건을 통과시켰고, 정부는 정령 820건을 발표했으며, 수백 건의 통달과 결의가 추가로 나와 경제 전반, 특히 부동산의 운영 방식을 전면 재조정하는 ‘제도의 폭풍’을 만들어냈다”고 설명했다.
북부 지역 프로젝트 개발 기업 입장에서 히엡 회장은 베트남이 1억 명 인구, 동남아 최고 수준의 도시화 속도, 2025년 GDP 성장률 8.06%와 두 자릿수 성장 전망, “아시아 최강” 규모의 인프라 공공투자 등 역내 최강 부동산 개발 여건을 갖췄다고 평가했다.
그러나 “고속 법률 개혁기의 이면은 끊임없이 발생하는 불합리성으로, 기업들이 불안정한 환경에서 계속 적응해야 한다”고 지적했다.
그는 “국회가 법을 미처 개정하지 못해 직접 운영하기 위해 결의 방식을 써야 했다”며 상업용 주택으로 토지 전환 시 과거 토지법처럼 ‘주거용 토지 1㎡’가 필요 없게 한 결의 171호나 부지 확보, 노후 아파트 재건축 관련 결의들을 예로 들었다.
다만 중앙의 법률·결의와 지방 특례 간 중복이 시행에 많은 “불일치”를 낳고 있다고 지적했다. 하노이가 정부의 정령 98호(51%)보다 높은 75% 동의율을 노후 아파트 재건축에 제안해 정책이 느슨해지기는커녕 오히려 엄격해진 사례를 들었다.
히엡 회장은 “현재 부동산시장의 가장 큰 문제는 토지 가격에 있으며, 이것이 2026년부터 프로젝트 비용과 시행 가능성을 직접 결정하는 요소”라고 강조했다.
그는 2024년 토지법이 시장 원칙에 따른 구체적 토지 가격 산정 메커니즘을 제시했으나 실제로는 토지 가격을 너무 높게 올려 국회가 이를 폐기하고 토지 가격표로 전환했다고 분석했다. 하지만 하노이와 호찌민시에서 막 발표된 토지 가격표가 시장에 다시 충격을 주고 있다고 말했다.
“하노이 신규 토지 가격표의 최고가는 ㎡당 7억동이 넘고, 호찌민시는 6억동이 넘는다. 이 가격이 2014년 구 토지 가격표에 계수를 곱한 것이어서 이처럼 매우 높은 수치가 나온 것으로 본다. 게다가 이제 계수 K를 또 기다려야 하는데 어느 수준까지 오를지 알 수 없다”고 히엡 회장은 강조했다.
그는 실제 기업이 납부해야 할 토지 가격을 결정할 계수 K가 2026년의 가장 큰 미지수라며 “부동산 사업을 하는 모든 기업이 계수 K 규정을 초조하게 기다리고 있다. 이것이 바로 2026년 부동산 발전의 핵심 문제”라고 말했다.
또한 계수 K 발표 일정이 시장에 “공백기”를 만들고 있다고 지적했다. “토지 가격표 발표 후 계수 K 규정이 나오려면 약 6개월이 걸린다. 이 6개월 동안 기업은 토지 양도 결정을 받았지만 토지 대금을 납부할 수 없어 아무것도 할 수 없다. 이것이 투자 흐름 전체를 막는다”고 설명했다.
토지 가격 외에 부지 보상이 여전히 시장의 큰 병목이라고 GP인베스트 회장은 밝혔다. 법률과 결의에 강제 집행, 강제 조사 메커니즘이 있지만 지방 시행은 지도부의 결단력에 크게 의존한다. 토지 회수와 조사 강제 집행에 대한 구체적 지침이 없으면 법 규정이 있어도 현실화될 수 없다고 말했다.
히엡 회장은 특히 금리를 경고하며 “단 2개월 만에 금리가 2% 이상 올랐다. 투자자와 주택 구매자 모두 매우 곤란해하고 있다. 금리 수준을 통제하지 못하면 2026년 부동산시장 발전이 우리가 예측하지 못한 위험에 처할 것”이라고 말했다.
