베트남 하노이와 주변 지역에 내년 수만 채의 새 아파트가 공급될 예정이지만, 높은 가격으로 시장 흡수에 어려움을 겪을 것이라는 우려가 나온다.
26일 부동산 시장조사 업체 원하우징(One Housing)에 따르면 하노이는 2026년 3만5000채의 신규 아파트를 공급받을 것으로 예상된다. 모든 제품이 마스터리스 홈즈(Masterise Homes), 선샤인(Sunshine), MIK 같은 주요 개발사의 고급·럭셔리 세그먼트다.
지난 몇 달간 훙옌(Hung Yen) 반지앙(Van Giang)의 7개 타워 복합단지는 ㎡당 약 6000만동(약 300만원)의 시장조사 판매가로 고객으로부터 2000가구 이상을 예약받았다. 이는 프로젝트 전체 공급 약 1만2000가구의 16%에 불과하다.
초기 판매 단계에서 개발사는 시장조사 가격보다 ㎡당 1000만~1500만동 높은 가격을 발표했다. 고객은 38㎡ 원룸 아파트에 25억동(부가세 포함, 관리비 제외), 투룸 아파트에 34억동 이상을 지불해야 한다.
부동산 서비스 업체 CBRE에 따르면 4분기에 약 1만1100채의 신규 아파트가 하노이 시장에 진입해 2025년 총 신규 공급이 3만2300가구를 넘었다. 향후 2년간 수도는 연간 3만3000채 이상의 신규 아파트를 공급받을 수 있다.
그러나 건설부(Ministry of Construction)는 3분기부터 부동산 거래가 급감했다고 밝혔다. 3분기 총 거래는 약 13만6700건으로 전분기 대비 13%, 전년 동기 대비 3% 이상 감소했다. 아파트와 단독주택 부문은 3만2100건 이상을 기록해 2분기의 93%, 전년 동기 대비 16% 이상 감소했다.
부동산 재고는 급격히 증가 추세다. 건설부가 34개 지역 중 22개 지역에서 집계한 보고서에 따르면 3분기 아파트 재고는 2분기 대비 37% 증가했다.
CBRE 자료에 따르면 하노이 아파트 평균 중고 시장 가격은 3분기 말 ㎡당 9100만동에 달했다. 이는 10년 전 평균 아파트 가격의 3배다.
CBRE 베트남 보후인뚜안끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 주거 시장 이사는 “대다수의 구매력을 훨씬 초과하는 높은 판매 가격이 시장 포화로 이어질 수 있다”며 “판매자는 가격을 낮추려 하지 않고, 구매자는 위험을 경계하며, 유동성이 약화되고 있다”고 말했다.
그는 2007~2011년 국내 부동산 시장이 너무 빠르게 상승하고 신용이 긴축되며 거래가 거의 동결됐던 시기를 회상하며 현재 유사한 위험을 경고했다.
베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 응우옌반딘(Nguyen Van Dinh) 회장은 “시장의 가장 큰 수요는 저렴한 주택 부문에 있지만, 지난 3년간 공급은 대부분 투자와 투기 수요를 충족하는 고급·고가 부동산으로 구성됐다”고 지적했다.
VARS 자료에 따르면 올해 1~9월 하노이 전체 공급의 42%가 ㎡당 8000만~2억동 아파트였다. 가장 수요가 많은 저렴한 아파트는 사용 가능한 가구의 3%에 불과하며 대부분 사회주택이다. 즉, 저렴한 상업용 주택은 거의 사라졌다.
호찌민 부동산협회(HoREA) 레호앙쩌우(Le Hoang Chau) 회장은 “사회주택 외에도 국가가 저렴한 상업용 주택 개발을 장려하고 청년들의 첫 주택 구입을 지원하는 메커니즘이 필요하다”고 제안했다.
쩌우 회장은 30억동 미만 부동산 구매자를 이전에 사회주택만을 대상으로 했던 145조동 우대 대출 패키지 대상자 목록에 추가할 것을 제안했다.
