호치민시에 따르면 2025년 11월까지 농지 가격이 79/2024 결정에 비해 78% 가량 상승할 것으로 전망되나, 이번 제안서는 약 1%의 상승에 그쳤다. 농지의 낮은 가격 상승은 개인과 가정이 농지를 주택용지로 전환할 경우 부담해야 할 토지 사용료를 증가시킬 것으로 보인다.
개인이 토지 용도를 전환할 때 납부해야 할 토지 사용료는 주택용지 가격과 농지 가격의 차이에 기반하여 산정된다. 이 금액은 ‘토지 사용료 = (주택용지 가격 – 농지 가격) × 전환 면적’의 공식에 따라 계산된다.
현재 농지 사용료 감면 정책은 계절별 농작물 및 농업에 연관된 토지만 적용되며, 다른 경우는 100% 기준가격으로 부과된다. 이에 대해 호치민대학교의 법학 교수는 농지 가격 조정이 가격 결정 원칙에 위배될 수 있음을 우려하고 있다.
농지 가격이 지나치게 낮게 책정될 경우, 이는 토지 사용자의 재정적 의무에도 직접적인 영향을 미쳐 전환 시 증가된 사용료는 개인과 가정에게 큰 재정적 부담으로 작용할 수 있다. 이런 경향은 법적 주택 접근성에도 부정적인 영향을 끼칠 전망이다.
또한, 토지 전환 비용의 급증은 주택 가격 및 상업 임대료 상승을 초래하여 작은 소규모 기업 및 사업자에게도 부정적인 영향을 미칠 전망이다.
2026년 1월 1일부터 시행되는 254/2025 결의안에 따르면, 국가가 토지를 수용할 때 보상금은 기준 토지 가격과 조정 계수를 기반으로 결정된다. 이러한 규정은 농지 가격이 낮게 책정될 경우, 토지 사용자가 보상금에서 불이익을 받을 위험이 있음을 시사한다.
농지를 주택용지로 전환 시의 받아야 할 사용료가 더욱 증가함에 따라 이들 사용자는 높은 비용 부담을 지고 있어 재정적 고통이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 따라서 농지를 주택용지로 전환할 때의 재정적 부담을 경감하기 위한 인식과 정책적 접근이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.
